お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは。名古屋市名東区不動産

CENTURY21リラックホームの武田です。

リラックホームは名古屋市出身で経験豊富な代表が

《売買・相続》を専門に

〝カウンセリング〟から〝アフターフォロー〟

まで担当させて頂く

【1ゲスト、1担当制】のアットホームな会社です♪

【囲い込みとは】

お客様が不動産を売却する際、

『早く売りたい』・『高く売りたい』

という希望をもってプロである不動産会社に依頼されると思います！

不動産会社はお客様の希望をもとに、誠意をもって売却活動をする必要があります。

しかし、不動産会社がお客様の希望や利益よりも自社の利益を優先した売却活動をしてしまうケースがあり、その事を不動産用語で『囲い込み』と言います！

また、『囲い込み』は会社の規模に関係なく、有名な大手不動産会社でも行われている危険性があります！

では、その『囲い込み』をお客様が察知し、防ぐことは不可能なのでしょうか？

お客様の大切な資産を守る為、本日は『囲い込み』の説明と対処法をお話ししたいと思います！

本日のご紹介

①レインズへの登録義務と活用法

②片手仲介とは

③両手仲介とは

④囲い込みとは

⑤囲い込みの対処法

レインズの登録義務と活用法

前記事でご紹介させて頂きました、【レインズ】とは

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。

《売主様》と【専属専任媒介契約】もしくは

【専任媒介契約】で不動産会社が契約を行った場合、レインズへの登録が義務付けされます。

レインズに登録することで、その地域内の物件情報を不動産会社同士で共有する事が可能です。

その為、SUUMOなどのポータルサイトを見た一般のお客様だけでなく、他の不動産会社にそのエリアで家を探している《買主様》がいれば他社が《売主様》の物件を紹介してくれる事になります！

ポータルサイトだけの登録よりも、買取希望者に見てもらえる数は圧倒的に多くなります！

売主様のメリット

・早く売却出来る可能性が高まる

・より良い条件の買主様と契約が出来る

などのメリットがあります！

【片手仲介】とは

上記2つの画像をもとにご説明いたします。

↓　　　↓　　　↓

①《売主様》が【専属専任媒介契約】

もしくは【専任媒介契約】で《スマイル社(仮名)》と契約

②《スマイル社》はレインズへの登録が義務となります

③登録後、他の不動産会社も共有出来る為、他社へ買取希望者からの問い合わせ・内覧希望が入ります

④他の不動産会社から《スマイル社》へ問合せが入ります

⑤《スマイル社》は他社のお客様へも公平にご案内をし、内覧希望・購入希望の報告を《売主様》にします

⑥《売主様》・《買主様》の納得する内容で契約が行われます

※例の場合￥3100万円でC社ご紹介のお客様と契約

⑦この場合、《売主様》から《スマイル社》へ

《買主様》から《C社》へ【仲介手数料】が支払われます

このような取引方法を【片手仲介】と言います。

《売主様》は複数の買取希望者から一番条件に合う《買主様》と契約を結べたことになります。

ココがPOINT！

お客様も不動産会社も、皆が満足のいく結果になったように見えます。

しかし、不動産会社は本来【売主様側】にも【買主様側】にもなって取引(契約)が出来るのです。

その為、スマイル社の立場の不動産会社は

《売主様》・《買主様》どちらも自社で契約したかった！と思うのです。

【両手仲介】とは

《売主様》・《買主様》両方と一社の不動産会社が契約を結ぶことを【両手仲介】と言います。

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトには

《売主様》と契約を結んだ不動産会社のみ掲載権利がある事が多い為売却活動をする上で他社より《スマイル社》が有利となります。

その為、《スマイル社》は自社で《買主様》も見つけたいと売却活動に励みます。

《売主様》からの信頼もあり、物件の良さを一番知っているのは《スマイル社》の為

公平な営業方法の場合、【両手仲介】は問題となりません。

むしろ、信頼出来る担当者が両方を担当することは《売主様》・《買主様》にとって安心に繋がり大きなメリットと言えます。

しかし、【両手仲介】にはルール違反といえる売却活動があります！

それが【囲い込み】です！

【囲い込み】とは

上記の画像説明のように【専属専任媒介契約】

もしくは【専任媒介契約】を結んだ場合、レインズの登録が義務付けられます。

その際に、

①レインズに画像や物件の詳細などをきちんと登録しない

②他社から問い合わせがあった場合に『契約が進んでいる』など嘘を伝える

③《売主様》へも他社の問い合わせを報告せず、売れ行きの悪さを伝える

④自社へ問合せをしたお客様のみ、案内をしていく

■他社へのお客様に公平な案内をしない

■《売主様》の希望、利益より自社の利益を優先する

このような営業方法を【囲い込み】と言います。

売却金額が下がって損をするのは

《売主様》だけ！

今回のような【囲い込み】での【両手仲介】の場合

《売主様》だけが損をしてしまいます！

売主様

・囲い込み営業の為に売却時間がかかってしまった

・他社の好条件のお客様を紹介してもらえなかった

・結果、上記の片手仲介の例より￥400万円マイナスになる結果に

買主様

・希望の価格で理想の家を購入することが出来た

スマイル社

【片手仲介で￥3100万円で売却した場合】

➡《売主様》からの仲介手数料￥99万円(税別)の利益

【両手仲介で￥2700万円で売却した場合】

➡《売主様》から￥87万円(税別)の利益

➡《買主様》から￥87万円(税別)の利益

合計￥174万円の利益となり、売却金額が400万円マイナスになったとしても、＋￥75万円の収益となるのです！！

《囲い込み》を防ぐ方法

■契約の際に『以前囲い込みにあって困った』

この会社は【片手仲介】も積極的に行ってくれるかと伝える

➡この発言に効力はありませんが、この《売主様》は知識があるので【囲い込み】がバレる恐れがあると抑制にはなるでしょう！

■レインズの登録書を確認する

➡レインズに登録すると『登録証明書』が発行可能になります。

➡『証明書』で取引状況が【公開中】であるか確認しましょう

■別の不動産会社から問い合わせておらう

問い合わせ報告が長期間ない場合などは【囲い込み】の可能性があります。

もし、知人に不動産会社の人がいる場合などは、問い合わせをしてもらうのも一つの方法です。

この場合、事実と異なり『契約予定・契約済』などと、不動産会社が断った場合【囲い込み】の可能性が高いです！

一般媒介契約を結ぶ

前回のブログでもご紹介しましたが、

【一般媒介契約】は唯一レインズへの登録義務がありません。

また、複数の不動産会社に売却活動を行ってもらえるため【囲い込み】が起こる可能性はありません！

しかし、【一般媒介契約】は懸命に売却活動を行っていても、自社で《買主様》も見つけない限り、《売主様》・《買主様》からも契約を結ぶことが出来ず、無利益となってしまいます。

その為、不動産会社は【一般媒介契約】の売主様の売却活動を積極的に行わない可能性があることから、人気の見込める物件でない限りリスクの高い方法となってしまいます。

まとめ

以上、不動産会社の【囲い込み】についてご説明させていただきました！

結論、完全に【囲い込み】を防ぐことは難しいですが知識をもつ事で有力な抑制をすることは可能です！

不動産会社を選ぶ際に

【査定額が高いから】・【大手だから】という理由だけで

契約を結んでしまうことは危険です！

【査定額】と【売却額】は異なりますので、初めの【査定額】だけに自信をもってアピールする不動産会社ではなく、【エリアの売却実績】・【売却活動】に自信をもって話してくれる不動産会社の方が信用できるでしょう。

また、大手であっても【安心】という訳ではありません。

実際【両手仲介】に力を入れている不動産会社も多く、弊社にも【囲い込み】の被害にあい、信頼できないので会社を変えたい！とご相談を頂くことがあります。

■お客様の不動産に対する予備知識を付ける事

■複数の会社と比較すること

■売却活動などをしっかり聞く事

■お客様の希望、利益を考えてくれる担当者か

■片手仲介も行ってくれるか

などを意識して、不動産会社選びをして頂くことをおススメします！

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