LOAN
【任意売却】ローン返済でお困りなら
リストラや倒産、その他何らかの理由で収入が減少しローンの支払が滞った場合、担保に入っている不動産は競売により強制的に売却されてしまいます。所有者様にとってかなり不利な条件で売却されるため生活再建が難しくなるため、なるべく早めの対策が必要です。
任意売却は競売を回避し、できる限り有利な条件で物件を売却、その後の生活再建を前向きに行える売却方法です。また、離婚時の売却でオーバーローンとなってしまう場合にも有効な手段となります。
ここでは名古屋市で不動産売却を対応している「リラックホーム」が任意売却の特徴やメリット、離婚時の任意売却について解説します。
住宅ローンでこんなお悩みありませんか？ Loan
- ローンの返済が苦しく感じるようになってきた
- 離婚で財産分与しなければならないが、マイホームのローンが残っている…
- 収入も減り、ローンの返済も重なって生活レベルの維持が難しい
- ローンを滞納してしまい、督促状が届いてしまった
- 未返済が続いてしまい、不動産の差し押さえを受けた
- なんとかして競売を避けたい
ローン問題を解決する任意売却 Loan
任意売却とは債権者、つまり住宅ローンを組んだ金融機関と交渉することで不動産を一般市場にて売却可能にする方法です。不利な競売を避け所有者様にとってなるべく有利な条件で売却することができます。
通常、不動産はローンが完済されなければ売却することができません。それは物件に「抵当権」があるためです。任意売却では金融機関に返済の意思を伝えた上で交渉を行い、抵当権を解除してもらって売却を可能とします。
通常の不動産売却と同じように相場に沿った価格で売れるため残債を多く減らすことができ、引越し費用の捻出や返済方法の見直しについても交渉できるため、生活再建を行いやすいのがメリットです。
任意売却と競売は何が違うのか
競売は裁判所によって強制的に行われ、相場よりもかなり安い価格で物件が売られてしまいます。売却代金はすべて返済に充てられるため引越し費用等の捻出はできませんし、一括返済が求められるため返済の見直しもできません。また、強制退去が求められるため仕事や学校の都合は関係なしに引越しせざるを得ません。実生活への影響はもちろん、精神的にも大きなダメージを受けることとなるでしょう。
任意売却は自分の意思で、相場に沿った価格で不動産を売却できる方法です。売却代金から引越し費用の捻出が可能で、返済スケジュールの見直しもできます。また、法的な強制処分ではないため退去日もある程度の希望が通ります。そのようなことから、競売と比べて精神的にも楽ですし、前向きに生活再建に向けて歩み出せます。
任意売却のメリット
任意売却には競売にないさまざまなメリットがあります。
競売では裁判所によって競売情報がWebに公開されるため知人に知られる可能性があります。しかし任意売却ならば周囲に知られずに売却を進めることが可能です。
引越しの負担が軽減できる可能性があるのも任意売却のメリットです。債権者と交渉することで引越し代金や諸費用を捻出できる可能性があります。また、引越し日は買主様と相談することである程度は希望を通すことができます。
そして何より、競売より高い価格で売却できることは任意売却最大のメリットといえるでしょう。残債を多く返済でき、その後の返済スケジュールも交渉によって見直しできるため、前向きになることができます。
競売にかけられる前にお問い合わせください
競売は所有者様にとってデメリットしかありません。
競売では相場と比べて6～8割程度の価格となることが一般的で、せっかく大切な不動産を売却したのに、残債が多く残ります。しかも多大に残った負債の一括返済が求められるため首が回らなくなってしまうことでしょう。
また、任意売却と異なり売却代金はすべて返済に充てられます。そのため引越し費用は捻出されません。さらに強制退去が求められ、居座ってしまえば住居侵入罪が適用される可能性もあります。
プライバシーが守られないのも競売のデメリットです。競売情報はWebで公開され、購入に興味を持つ人が近所に訪れる可能性があります。また裁判所から執行官が訪れて物件調査を行うため、ご近所にはほぼ確実に知られることでしょう。
このように、競売は物件所有者様にとってデメリットしかありません。競売にかけられてしまう前に、ぜひ任意売却についてお問い合わせください。経験豊富な当社が皆様のお力になります。
離婚時の不動産売却には任意売却がおすすめの理由 Loan
3組に1組が離婚すると言われる今の日本において、離婚時の任意売却についてご相談を受けるケースが近年増えてきました。
離婚では財産分与が必要となりますがオーバーローンの場合は売却できる、財産であるマイホームの分割がスムーズにできません。かといって売却を先延ばしにしてしまうと、分与割合で話がこじれたり、離婚後も不動産のことで言い争いになってしまったりするケースが少なくありません。そこでご検討いただきたいのが任意売却です。
任意売却ならばオーバーローンでも不動産を売却することが可能です。当社ではご夫婦がなるべく円満に話を進められるよう、売却の手続きをスムーズに行い、少しでも高く売れるように動きます。離婚に伴う不動産売却でお悩みでしたら、ぜひご相談ください。
離婚時の不動産売却について Loan
財産分与の考え方
離婚時には財産分与しなければなりません。分与する範囲は「婚姻関係中に築いた財産すべて」であり、結婚後にご購入されたマイホームもその対象となります。
たとえば、物件の名義が夫のものであった場合でも、婚姻中に購入したものであるならば共有財産として財産分与しなければなりません。
とはいえ、不動産は分割しにくい資産であるためそのままの状態では半分に分けることは難しいでしょう。そこで不動産の財産分与では考え方として4つの方向性があります。
- 売却してその収益を分ける（ローンは先に精算が必要）
- 夫か妻どちらかが住み続ける（話し合いによって決める）
- 夫婦のうちどちらかが譲り受ける（話し合いによって決める）
- 賃貸物件化してその家賃収入を分ける
どの選択をするかはお二人で決めることとなりますが、「離婚後はなるべく関わりたくない」ということであれば、売却してしまった方が良いのではないでしょうか。
共同名義で起こりうるリスク
共働きが当たり前の時代、マイホームを共有名義で購入されることが一般的です。しかし共有名義の場合、離婚後にトラブルとなる場合が少なくありません。
住宅ローンが支払えているうちはいいですが、収入の変化などで夫か妻どちらかに滞納が発生すると面倒になります。2人で払うと決めていた場合でも、どちらかが滞納すればもう片方に負担がのしかかってしまうのです。これは単独名義でも、どちらかが連帯保証人となっている場合に起こりうるリスクです。
また、将来的に売却する場合、共同名義では名義人すべての同意が必要となります。つまり、離婚後に売却について話し合わなくてはいけないのです。さらに、相続の問題などもあり、共有名義の物件は離婚後にさまざまな面倒・リスクを発生させます。
このようなリスクを回避するために、売却は最も賢い方法と言えるのかもしれません。
ローンの残債について
離婚時の売却で注意したいのが「売却によってローンを完済できるかどうか」です。
ローンを完済できるのであれば何も問題なく売却でき、売却代金を分けることができます。しかし、ローンを完済できないオーバーローン状態では売却そのものができません。つまり、そのままでは離婚後もお二人で、もしくはどちらかだけがローンを払い続けなければいけなくなります。
「離婚後にトラブルとならないためにオーバーローンでも売却できる方法はないものか…」とお悩みの方におすすめなのが、任意売却です。金融機関と交渉することで一定条件の下で通常の不動産売却を行うことができます。
任意売却のご相談でしたら、リラックホームへご相談ください。誠心誠意尽くします。
