COST
不動産売却時に必要な費用と税金の知識
不動産売却や空き家の買取をすればまとまった資金を手にすることができます。しかしそのすべてを自由にできるかといえばそうではありません。実は、不動産売却や空き家の買取をするためには費用や税金が必要なのです。
ここでは名古屋市の不動産会社「リラックホーム」が不動産売却時にどのような費用や税金がかかるのかをリストでまとめると同時に、節税について解説します。
売却時の費用や税金でこんなお悩みありませんか？ Cost
- 多くのことが絡んでいて、どこに相談すれば良いかわからない。
- 重い相続税の金額を引き下げる方法はないだろうか。
- 相続税がかかるのか？どの位かかるのか、わからない。
- 不動産を売却した時の税金が重い。有利な方法はないか。
不動産売却にかかる費用とは？ Cost
不動産を売却する際には仲介手数料などの費用や税金がかかります。具体的にどのような費用がかかるのか、そしてわかりにくい税金について解説します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用・税金 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬です。 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税にかかる費用です。 |
| 住宅ローン返済手数料 | ローンを一括返済する際に金融機関へ支払う手数料です。 | 5,000円～3万円 |
| 解体費用 | 更地にして土地のみを売却する際にかかる建物の解体費用です。 | 100～300万円 |
| 測量費用 | 土地を測量する際にかかる費用です。 | 50～80万円 |
| 各種書類発行費用 | 自治体等で必要書類を発行する際にかかる費用です。 | 1枚数百円程度 |
| 抵当権抹消費用 | 抵当権を抹消する際にかかる費用です。司法書士に依頼する場合は別途費用がかかります。 | 1件につき1,000円 司法書士へ依頼する場合は1万～5万円が別途必要 |
| 印紙税 | 契約書に貼付けする印紙代金です。 | 1,000円～6万円 |
| 譲渡所得税 | 不動産売却によって出た利益＝譲渡所得にかかる税金です。 | 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315% |
「譲渡所得税」は不動産の所有年数により税率が変動
譲渡所得税は不動産売却で譲渡益が発生した場合に課せられる税金です。
不動産所有期間が5年以内は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」となり、税率が変動します。それぞれの計算式は以下のとおりです。
短期譲渡所得の税率
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
長期譲渡所得
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
所有期間は不動産を購入した費から売却した年の1月1日時点で5年を超えているかそうでないかで判断されます。たとえば、2017年2月20日に取得した物件で売却日が2022年8月10日である場合、所有期間は5年以下です。
「印紙税」は売却金額により変動
印紙税は不動産売買契約書に印紙を貼付けし、消印を押すことで納税できます。たとえば、印紙を貼らない、消印を押さないといった場合は納税が認められません。ただ、不動産会社に依頼をして売却する場合は印紙税についても説明がありますので、まず納税忘れは発生しないのでご安心ください。
印紙税額は不動産の売買金額によって変動します。また、2024年3月31日までは軽減税率が適用されます。詳しい金額については以下をご覧ください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売買金額 | 印紙税率 | 軽減後の税率 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円超～10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
| 契約金額の記載なし | 200円 | 200円 |
「登録免許税」は土地と建物でそれぞれ必要
不動産売買を行うと、売主様から買主様へ所有者が変わります。そのため、登記上の名義人も変更しなければなりません。この登記手続きにかかる費用を登録免許税といいます。
登録免許税は売却と購入でそれぞれかかり、売主様の場合は「抵当権抹消登記」にかかる費用を負担するのが一般的です。買主様側は「所有権移転登記」の費用がかかります。
抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円とわかりやすくいものです。ただし、土地と建物それぞれ登記が必要となりますので、土地付き戸建て物件の売却では2件分の抵当権抹消費用が必要となります。
支払う金額はわかりやすいですが手続きがやや複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。依頼費用は5,000円～2万円が一般的となります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 名前 | 内容 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税（抵当権抹消登記） | 不動産1件ごとにかかる | 1件につき1,000円 司法書士への依頼するのが一般的で、5,000円～2万円が別途必要 |
「消費税」は仲介手数料にかかる税金
不動産会社に売却を依頼して行う仲介売却では、売買契約成立時に仲介手数料がかかります。この仲介手数料にかかる税金が消費税です。
仲介手数料は成功報酬であり売却できた場合のみ支払います。そして、宅地建物取引業法により手数料の上限額が決まっています。売却価格が400万円以上の場合、「売却額×3％＋6万円」が仲介手数料の上限です。この計算式で算出された手数料にかかるのが消費税となります。
売買価格400万円以上の場合にかかる消費税の計算式
（売却額×3％＋6万円）×10％
不動産売却で知って得する6つの税金控除・特例 Cost
不動産売却や空き家の買取ではさまざまな税金がかかりますが、ほとんどの方が「支払う税金をなるべく少なくしたい」と思うのではないでしょうか。実は一定の条件を満たせば控除や特例を利用でき、納税額を減らすことができます。ここでは6つの税金控除・特例をご紹介いたします。
その1.マイホームの売却で使える「3,000万円特別控除」
居住用不動産（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得が最高で3,000万円まで非課税となる「3,000万円特別控除」を利用可能です。
適用を受けるには「売主様の居住用不動産である」「配偶者・直系血族・同族会社が譲渡先でない」「前年または前々年に同控除が適用されていない」ことが条件となります。ちなみに、居住しなくなってから「3年を経過する日の属する年の年末」までであればこちらの控除を利用可能です。
その2.住み替え時に使える「特定の居住用財産の買換え特例」
2021年12月31日までに居住用財産（マイホーム）を売却して新たにマイホームを購入した場合、譲渡所得にかかる税金が新居購入時まで繰り延べできる特例です。繰り延べとは納税を先送りにするということで、譲渡所得税そのものが減額などされるわけではありません。
繰り延べできる金額は新居の購入金額によって変動します。旧居売却価格と新居購入価格が同額または購入価格の方が高い場合は全額繰り延べできます。新居購入価格の方が低い場合は旧居売却価格との差額に税金がかかります。
この特例はマイホームであり、売却価格が1億円以下であり、3,000万円の特別控除の特例を利用しておらず、所有期間および居住期間が10年以上であることが条件となります。
その3.マイホームを10年以上所有していた場合の軽減税率
譲渡所得税は「5年」を目安にして所有期間によって税率が変動しますが、所有期間が10年を超えている場合は譲渡所得にかかる税率が低くなる特例を受けることが可能です。
条件は「売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を過ぎていること」「前年・前々年に特例を適用していないこと」「配偶者・直系血族が譲渡先でないこと」です。また、譲渡所得が6,000万円以下か超えるかで税率が変動します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 6,000万円以下 | 6,000万円超 | ||
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | ||
| 所得税 | 10.21% | 10.21% | 15.315% |
| 所得税 | 4% | 4% | 5% |
| 税率合計 | 14.21% | 14.21% | 20.315% |
その4.相続不動産の売却で使える「取得費加算特例」
相続した不動産を早期に売却した場合に利用できる特例です。この特例が適用されると相続税の一部を不動産取得費に加算することができ、譲渡所得税の節税につながります。
条件は、「相続税の申告期限の翌日以降3年以内の売却である」「相続や遺贈によって取得した不動産の売却である」「相続人に相続税が課税されている」ことです。
その5.空き家を買取や売却する時に使える特例
相続した空き家の買取する場合に利用できる特例です。条件を満たせれば最高で3,000万円まで譲渡所得を控除できます。
「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物」「区分所有建物登記がされていない建物」「相続の直前に被相続人以外の居住者がいなかった建物」であり、2023年（令和5年）12月31日までに売却した場合に適用されます。
その6.2009年または2010年に取得した土地を売却する場合に使える特別控除
2009年または2010年に取得した土地を2015年または2016年以降に売却する際に利用できるものです。この特別控除が適用されれば譲渡所得から1,000万円までを控除することができます。
条件は「配偶者・直系血族から取得した土地でない」「相続、遺贈、贈与による取得でない」ことです。
