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相続した実家をそのまま放置していませんか？空き家の増加を抑えるために設けられた「相続空き家の3,000万円特別控除」は、要件を満たせば譲渡所得を最大3,000万円まで圧縮できる強力な制度です。ただし「3年以内」という期限の解釈を誤ると、せっかくの控除が受けられなくなることも。この記事では制度の基本から2026年最新の改正内容までを整理して解説します。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って一定の要件を満たすとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。譲渡所得がゼロになれば、本来課される所得税・住民税の負担をまるごとゼロにできる可能性があり、節税効果は非常に大きいものです。この特例は、空き家の急増を抑制する目的で創設された制度です。

なぜ「3年以内」が重要なのか

この特例には、被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合という期限があります。加えて制度自体にも適用期限があり、2023年（令和5年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和9年）12月31日までに延長されることとなりました。つまり相続のタイミングによっては、「3年ルール」よりも先に制度自体の期限が到来してしまうケースもあるため、両方の期限を意識する必要があります。

期限の考え方に注意
期限は「相続開始から3年」ではなく「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。たとえば令和5年5月に相続が開始した場合、3年を経過する日は令和8年5月で、その属する年の12月31日、すなわち令和8年12月31日までの譲渡が対象になります。

「まだ時間があるから」と先延ばしにしていると、名義変更や測量、解体工事などの準備に想定以上の時間がかかり、期限を過ぎてしまうケースは少なくありません。早めの検討・着手が何より重要です。

適用を受けるための主な要件

この特例には細かい要件が定められており、一つでも外れると控除がゼロになってしまいます。主なポイントは以下の通りです。

1. 建築時期

昭和56年5月31日以前に建築されたこと（いわゆる旧耐震基準の家屋）が対象です。

2. 区分所有建物でないこと

区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンション等は対象外）です。

3. 居住状況

相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（被相続人がひとり暮らしだったこと）が要件です。なお、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していたために、相続開始の直前に居住していなかった場合でも、一定の要件を満たせば「従前居住用家屋」として対象になります。

4. 用途制限

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。

5. 売却代金

売却代金の合計が1億円以下であることも条件で、複数の相続人が時期をずらして売却する場合も合算して判定します。

さらに、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

2024年（令和6年）の改正で使いやすくなった点

制度は令和5年度税制改正により延長・拡充されており、2024年1月1日以後の譲渡から次の2点が変わっています。

【改正点1】耐震改修・取壊しのタイミングの柔軟化

従来は売主側が引渡しまでに耐震改修または取壊しを終えていなければなりませんでしたが、令和5年度税制改正では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が空き家等の耐震リフォーム・除却要件を満たせば良いこととなり、適用要件が緩和されました。これにより、売主が解体費用を負担せず現況のまま売却する選択肢が広がっています。

【改正点2】相続人の数による控除額の変更

令和5年度税制改正前の空き家の譲渡特例は、相続人が複数名いる場合であっても、控除額はそれぞれ3,000万円ずつと定められていました。しかし令和5年度税制改正により、相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に引き下げられます。兄弟姉妹で共有相続するケースでは、この点が手取り額に大きく影響するため、遺産分割の段階から誰が取得するかを慎重に検討することが望まれます。

どれくらい節税になるのか

控除がなければ短期譲渡所得の場合は非常に高い税率が課されます。課税額 = 1,500万円 × 39.63％ = 約594万円というように、大きな税負担が生じるケースもあります。

シミュレーション例
相続した空き家を3,500万円で売却し、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡益が2,500万円だったとします。この場合、控除額3,000万円に満たないため、譲渡所得はゼロとなり、税負担が発生しません。

取得費が不明で概算取得費（売却代金の5%）となりやすい相続不動産では、譲渡所得が大きく出やすいため、この特例の効果は特に大きくなります。

手続きの流れ

特例の適用を受けるには確定申告が必須です。特例を受けるためには、家屋所在地の市町村にて「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、税務署にて確定申告をする必要があります。

この確認書の申請には、売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真などとともに「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出する必要があります。相続後や売却後には入手しづらい書類も含まれるため、売却を決めたら早い段階で市区町村へ相談し、必要書類を揃え始めることが大切です。

まとめ

相続した実家の売却は、「3年以内」という期限と「1億円以下」という金額要件、そして建築時期や居住状況といった細かな要件をクリアして初めて、最大3,000万円もの控除を受けられる制度です。

空き家のまま放置していると、管理不全や老朽化により市区町村から「特定空家」等に指定され、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れて固定資産税が大幅に増えるおそれもあります。制度自体の適用期限は2027年12月31日までとされていますが、個々の売却期限は相続開始時期によって異なるため、「まだ大丈夫」と油断せず、早めに不動産会社や税理士に相談し、売却スケジュールを立てることをおすすめします。

【参考リンク】

□国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

□国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置

□国土交通省 制度概要パンフレット（PDF）

□国税庁 譲渡所得の申告のしかた（令和6年分）確認フローチャート（PDF）

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