お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

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「実家、どうする?」を先延ばしにできない時代に

名古屋に実家がある。でも自分は東京や大阪、あるいはもっと遠方で暮らしている――。そんな方にとって、親が施設に入居したり、亡くなったりした後の「実家の空き家問題」は、いつか向き合わなければならない現実です。

そしてその「いつか」は、もう待ってくれません。 総務省が発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.8%で、空き家の数も5年間で50万戸増の899万戸と過去最多になりました 。中でも深刻なのが、実家のような「放置空き家」で、 賃貸・売却用や別荘などを除いた長期にわたって不在で使用目的がない「放置空き家」の割合も0.3ポイント上昇の5.9%となり、36万戸増の385万戸になり、2003年からの20年間で1.8倍に増えました 。まさに「実家の相続放置」が全国的な社会問題になっているのです。

放置は最大のリスク――2023年法改正で変わった「特定空家等」ルール

遠方に住んでいるからと管理を後回しにすると、想像以上に大きな金銭的リスクを負うことになります。

2023年12月13日、空家等対策特別措置法が改正され、 「放置が続くと特定空き家の基準に該当する恐れがある状態」を対象とした「管理不全空家等」という新しい区分が創設されました 。これにより、 自治体から「管理不全空家」として勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象から除外され、特例が適用されなくなると土地の固定資産税評価が更地と同等の基準に戻るため、税額が実質的に最大6倍程度に跳ね上がる可能性があります 。

行政の対応は段階的に厳しくなっていきます。 著しく管理不全な空き家は「特定空家等」に指定され、市区町村から助言・指導・勧告・命令が出され、命令に従わない場合、行政代執行による強制除却が行われ、その費用が所有者に請求されます 。さらに命令違反には、 50万円以下の過料が科せられることが想定されており、空き家の前に「命令中であること」を示す標識が立てられます 。

「うちの実家はまだ大丈夫」と思っていても油断は禁物です。 特定空き家認定前に修繕・賃貸・売却・解体を行った場合、固定資産税の増額や行政代執行を回避できるため、市区町村の空き家相談窓口に早めに相談することが推奨されています 。

STEP1：相続登記は「義務」――放置すると過料も

まず最初に確認すべきは名義の問題です。 2024年4月1日から相続登記の義務化がスタートしており、正当な理由なく相続を知った日から3年以内に登記をしない場合、10万円以下の過料が科される ことになりました。実家が亡くなった親名義のまま放置されているケースは非常に多いため、まずは司法書士に相談し、登記を済ませることが全ての手続きの出発点になります。

STEP2：遠方からの「見守り」体制をつくる

売却か活用かを決めるまでの間も、空き家は放置できません。遠方在住者が現実的にとれる選択肢は主に2つです。

1つ目は民間の空き家管理代行サービスの活用です。 遠方に住んでいて管理ができない場合は、民間の管理サービスや、自治体が紹介するシルバー人材センターによる見回りサービスを利用し、「管理不全」判定を避けることが重要です 。月々数千円〜1万円程度の費用で、定期的な巡回・郵便物確認・通風・草刈りなどを代行してもらえます。

2つ目は自治体が指定する専門家への相談です。2024年から本格的に運用が始まった制度として、 自治体がNPO法人や民間企業、専門家団体などを「空家等管理活用支援法人」として指定し、所有者からの相談業務を自治体に代わって請け負い、相続、測量、売却の仲介、活用のシミュレーションなど専門的なアドバイスをワンストップで受けられる体制 が整いつつあります。名古屋市内の物件についても、まずは市区町村の空き家対策窓口に問い合わせてみるとよいでしょう。

STEP3：名古屋市独自の補助金を確認する

「解体」「活用」いずれの方向で進めるにしても、名古屋市には独自の補助制度があります。

老朽化が進み危険性が高い場合は、 老朽化等により著しい保安上の危険を及ぼしている空家等の除却に要する工事費の一部を補助する制度があり、危険度に応じて評価が75点以上の場合は工事費の3分の1（最大40万円）、125点以上の場合は3分の2（最大80万円）が補助されます 。

一方、解体せず地域活性化目的で再生させたい場合には、 市内の空き家の利活用の促進を図るとともに、管理不適切な空き家の発生を予防するため、空き家の所有者又はその賃借人が、空き家を活用して地域の活性化を図る用途に使用する場合、その改修工事に係る費用の一部を助成する制度（最大100万円） もあります。滞在体験施設や交流施設、防災用倉庫など用途は多岐にわたります。ただし多くの補助金制度は 年度予算の上限到達時点で受付終了になる制度が大半で、年度初め（4〜5月）の申請が最も成立しやすい ため、動くなら早めが鉄則です。

STEP4：売却を決めたら「3,000万円特別控除」を最大活用

「管理し続けるのは限界」「実家を継ぐ人がいない」という場合、多くの方が最終的に選ぶのが売却です。ここで絶対に見逃せないのが税制優遇です。

被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして譲渡した場合には、譲渡所得から3,000万円を特別控除する特例措置 があります。この制度は令和5年度税制改正により延長され、 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます 。

適用の主な要件は以下の通りです。

• 建築時期： 昭和56年5月31日以前（1981年5月31日以前）の建築であり、かつ、区分所有建物ではないこと
• 居住状況： 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム等入所の場合も一定要件を満たせば対象）
• 利用状況： 相続から売却までの間に、事業、貸付け、居住に使われていないこと
• 期限： 相続開始日から起算して3年が経過する年の12月31日までの売却、かつ、特例の適用期限である令和9年12月31日までの売却

さらに2024年1月以降は制度が拡充され、 建物を壊して敷地のみを譲渡するか、耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡する必要がありますが、譲渡後一定の期限までに買主が除却工事や耐震改修を行った場合でも特例が適用できるようになりました 。これにより、売主側で先に解体費用を負担する必要がなくなるケースも増えています。

注意点として、 令和6年1月1日以後に行う譲渡で相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなる 点も押さえておきましょう。

STEP5：確認書の取得から確定申告まで

この特例を使うには、名古屋市に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行い、確定申告時に税務署へ提出する必要があります。申請には電気・ガスの閉栓証明や登記事項証明書など複数の書類が必要で、交付までに時間がかかるケースもあるため、売却を決めたら早い段階で市区町村の担当窓口に相談するのが安全です。

まとめ――「先送り」が一番のリスク

名古屋の実家の空き家問題は、放置すればするほど「特定空家等」認定・固定資産税6倍・行政代執行といったリスクが積み上がっていく一方、動けば動くほど「3,000万円特別控除」「解体・活用補助金」といった追い風を活用できます。遠方に住んでいることは、決して「何もできない理由」にはなりません。

センチュリー21リラックホームでは、地域に密着した査定・売却サポートも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

【参考リンク】

□国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

□国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）

□国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

□名古屋市｜老朽危険空家等除却費補助金

□名古屋市｜空き家活用支援事業費補助金

□総務省統計局｜令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果

補足事項
本記事は2026年9月時点で確認できた公的機関・自治体の公表情報をもとに作成しています。補助金の予算枠・申請期限、税制の適用要件は変更される可能性があるため、実際の手続きの際は必ず名古屋市の担当窓口・税理士・税務署にご確認ください。

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