お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

当社では、名古屋市名東区・長久手市・日進市を中心に、

名古屋市出身で経験豊富な代表が

【空き家・売買・相続】を専門に“最初のご挨拶”から“アフターフォロー”まで担当させていただく

【1ゲスト・１担当制】のアットホームな会社です♪

近年は「何から始めればいいか分からない」といったお悩みも多く、

専門的な知識が必要なケースが増えています。

地域密着の視点で、初回のご相談から丁寧にサポートいたします。

インスタグラムも随時更新しております！ぜひご覧ください☆

【インスタグラム】https://www.instagram.com/relack21/

「売れない家」は本当に売れないのか

不動産会社に相談したところ、「この土地は狭すぎて難しい」「建物が古いので値段は付きません」と言われた——。そんな経験をお持ちの方は少なくありません。しかし結論から申し上げると、狭小地や築古住宅が売れない最大の理由は、物件そのものではなく 「出口の設計をしないまま市場に出していること」 にあります。

まず現状を数字で確認します。総務省の住宅・土地統計調査によると、 2023年の空き家は900万2000戸で過去最多、総住宅数に占める空き家率は13.8％で過去最高となりました 。 このうち、賃貸用・売却用・別荘等を除いた、いわゆる放置状態に近い空き家は385万戸で、5年前から37万戸増加しています 。 1993年の447万6000戸と比べると、30年で空き家はおよそ2倍になりました 。

供給が増えれば、買手は選べる立場になります。だからこそ、選ばれるための「準備」と「見せ方」が、かつてないほど成果を分けるようになっています。

買手が見つかりにくくなる4つの壁

壁1：接道と再建築不可
建築基準法は原則として、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していることを求めています。 道路が狭いエリアや住宅密集地では、この接道義務を満たさないために再建築不可となっている物件が多く見られます 。買主から見れば「建て替えられない土地」であり、価格以前に検討候補から外れやすくなります。

壁2：2025年4月の建築基準法改正（4号特例の縮小）
ここは2026年の売却で最も見落とされやすい論点です。 2025年4月から4号建築物の区分が廃止され、2階建て以上または延べ面積200平米超の建築物は「新2号建築物」として審査省略制度の対象外となりました。建築確認が必要な工事には、新築だけでなく増改築や大規模な修繕・模様替えも含まれます 。 「大規模なリフォーム」とは、壁・柱・梁・床・屋根・階段といった主要構造部の過半を占める改修を指します 。

影響が大きいのは再建築不可物件です。 従来は骨組みだけを残すスケルトンリフォームが選ばれてきましたが、改正後は大規模な修繕・模様替えにも確認申請が必要となり、確認申請ができない再建築不可物件では、こうした工事ができなくなる可能性があります 。つまり「安く買って全面改装」という買主の常套手段が使いにくくなった以上、どこまでの工事なら申請不要かを売主側が整理して提示できるかが、成約スピードを左右します。

壁3：資金調達
築古・狭小・再建築不可の物件は担保評価が出にくく、住宅ローンが通りにくい傾向があります。結果として買主は現金購入者やリフォーム事業者に絞られます。

壁4：解体費と残置物
建物を壊すか残すかの判断も悩ましいところです。 解体費用の負担に加え、住宅用地特例により更地にすると固定資産税が上がることが、放置を長引かせる要因になっています 。

2026年は「追い風」が吹いている ― 3つの制度変化

追い風1：不動産会社が本気で扱える報酬制度になった
これまで低価格帯の空き家は、手間の割に報酬が少なく敬遠されがちでした。 2024年7月1日施行の告示改正により、物件価格800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）については、原則の上限を超えて報酬を受領できることとなりました（30万円の1.1倍が上限） 。 「空家等」とありますが空き家である必要はなく、居住中でも該当します 。 ただし、媒介契約の締結に際してあらかじめ上限の範囲内で報酬額を説明し、依頼者と合意する必要があることが通達に明記されています 。売主にとっては、「安いから後回し」にされずに販売活動をしてもらえる環境が整ったことを意味します。

追い風2：2027年12月31日で期限を迎える3,000万円特別控除
相続した実家を売る方にとって、これが最大級の判断材料です。 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋等を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます 。 ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります 。

主な要件は次のとおりです。 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）であること、相続の直前において被相続人以外に居住者がいなかったこと、相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、家屋付きで譲渡する場合は現行の耐震基準に適合することなどが求められます 。 また、売却代金が1億円以下であることも条件です 。

使い勝手も改善されています。 2024年1月1日以降の譲渡からは、売買契約に基づき譲渡後に買主が耐震改修工事や取り壊しを行う場合も対象となりました（工事は譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに完了が必要） 。売主が先に解体費を負担しなくても済む道が開けたわけです。 なお適用には、家屋等が所在する市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、確定申告を行う必要があります 。

追い風3：相続登記の義務化で「売れる状態」が整いやすくなった

 2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に申請することが義務付けられました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。施行日前に開始した相続も対象で、令和9年（2027年）3月31日までの登記が必要です 。 期限内の登記が難しい場合に備え、簡易に義務を履行できる「相続人申告登記」も設けられています 。 ただし相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、売却する場合は別途、相続登記の申請が必要です 。

名義が故人のままでは売買契約は結べません。売却を考えるなら、登記の整理が最初の一歩です。

売却を成功させる7つの手順

手順1：売る前に「測る・調べる」
境界確定、越境の有無、接道幅、建物図面と検査済証の有無。ここが曖昧なままだと、買主は最悪を想定した価格しか出せません。 中古住宅の売買時には、将来の増改築時のコスト増や制限について事前に説明し、インスペクションを推奨することが、契約後のトラブル回避においてこれまで以上に重要になっています 。

手順2：買主像を1つに絞る
狭小地・築古の買主は「マイホーム一次取得層」ではありません。①隣地所有者、②リフォーム再販事業者・買取業者、③現金購入の投資家、④DIY志向の移住検討者。この4類型のどこを狙うかで、価格も広告文も変わります。

手順3：隣地への打診を最優先で行う
狭小地の価値を最も高く評価できるのは、ほぼ例外なく隣地の所有者です。土地が広がれば建ぺい率・容積率を活かしきれ、接道条件が改善するケースもあります。市場に出す前の水面下の打診が、最短ルートになることは珍しくありません。

手順4：「解体するか、現況で売るか」を数字で決める
更地にすれば土地として見やすくなる一方、解体費と固定資産税の増加が発生します。前述のとおり、買主が引渡し後に解体しても3,000万円控除が使える余地があるため、先に壊さない選択が有利になる場面が増えています。判断は必ず税理士・不動産会社への確認とセットで行ってください。

手順5：残置物と第一印象に投資する
数十万円の残置物撤去・草木の伐採・簡易清掃は、費用対効果が最も高い施策です。写真の印象が変わるだけで問い合わせ数は明確に変わります。

手順6：販路を重ねる
一般の不動産ポータルに加え、自治体の空き家バンクを併用します。 「全国版空き家・空き地バンク」は、自治体を横断して空き家等の情報を検索できる仕組みで、株式会社LIFULLとアットホーム株式会社が平成30年4月から本格運営しています 。移住・二拠点居住の需要層に直接届く点が強みです。

手順7：価格は「下げる」のではなく「組み替える」
一律の値下げではなく、解体費相当額の負担、契約不適合責任の免責、引渡し猶予、残置物の扱いといった条件面で調整すると、手取りを守りながら成約に近づきます。

やってはいけない3つのこと

１．放置し続ける： 改正空家法により、市区町村は放置すれば特定空家になるおそれのある空き家を「管理不全空家」として指導・勧告でき、勧告に従わない場合は固定資産税の住宅用地特例が解除されます 。

２．相続人全員の合意を後回しにする： 何世代も登記されていない物件では相続人が数十人に及ぶこともあり、全員の合意なしには売却も解体もできません 。

３．期限を意識せず様子見する：3,000万円控除は2027年12月31日、過去分の相続登記は2027年3月31日が節目です。動き出すなら今です。

まとめ

国土交通省と総務省の集計では、令和6年度までの累計で除却や修繕等がなされた空き家は22万30件に上っています 。市場は確実に動いています。狭小地・築古住宅は「価値がない不動産」ではなく、買主が限定されるだけの不動産です。誰に、どの条件で、いつまでに届けるか。この設計さえできれば、結果は変わります。

センチュリー21 リラックホームでは、境界・接道の調査から解体見積り、税務専門家のご紹介、隣地交渉、買取業者への同時打診まで、売却の出口設計を一括でお手伝いしています。「売れないと言われた」物件こそ、一度ご相談ください。

【参考リンク】

統計・市場データ

□総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html

税制（3,000万円特別控除）

□国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

□国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

相続登記・所有者不明土地

□法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html

□法務省「相続登記の申請義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

□法務省「相続人申告登記について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html

□法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html

□政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？」
https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html

仲介手数料（低廉な空家等の特例）

□国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（PDF）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

CENTURY21リラックホームでは、相続のお悩みを一本化できます！

【いくらで売れるの？相続税っていくら？空き家の管理は？】

各種専門家との連携により

お悩みの解決をサポートいたします！

【選べる無料査定】

コース別にご用意した事で、ニーズ

タイミングに合ったとご好評いただいております！

【買取サービス】

相続による空き家の売却相談は

名古屋市以外の遠方でもご相談ください！

皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております！