お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

当社では、名古屋市名東区・長久手市・日進市を中心に、

名古屋市出身で経験豊富な代表が

【空き家・売買・相続】を専門に“最初のご挨拶”から“アフターフォロー”まで担当させていただく

【1ゲスト・１担当制】のアットホームな会社です♪

近年は「何から始めればいいか分からない」といったお悩みも多く、

専門的な知識が必要なケースが増えています。

地域密着の視点で、初回のご相談から丁寧にサポートいたします。

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「そのうち考える」が一番高くつく

親御さんが施設に入られた、あるいは相続で実家を引き継いだ。けれど誰も住まないまま数年が過ぎている——リラックホームにも、こうしたご相談が年々増えています。

数字にも表れています。 愛知県の空き家数は43万3,000戸と1963年以降で最多となり、空き家率は11.8％で2018年から0.5ポイント上昇しました。 このうち 賃貸用・売却用・別荘等を除いた、いわゆる「放置空き家」は15万6,000戸（4.3％）で、2018年の14万3,000戸（4.1％）から増加しています。 愛知は 全国平均の13.84％と比べれば空き家率は低い（全国43位） 県ですが、それでも実数は着実に積み上がっているのが実情です。

放置のリスクは倒壊や近隣トラブルだけではありません。 老朽化や倒壊のおそれがあると判断されて勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大きく増える可能性があります。さらに2023年の法改正により、「特定空家」だけでなくその前段階の「管理不全空家」でも、勧告によって同様に特例が解除されるようになりました。また相続登記は2024年4月から、相続を知った日から3年以内の申請が義務化されています。

「動かないこと」自体にコストが発生する時代になった、ということです。

解体費用は100万〜200万円。だからこそ補助金

家屋の解体にかかる費用は一般的に100万円〜200万円といわれ、市区町村によっては解体費用の5分の1〜2分の1程度の補助を受けられます。 数十万円の差は、その後の売却手取りに直結します。

名古屋市の2つの制度を押さえる

① 名古屋市老朽危険空家等除却費補助金

名古屋市では空家等対策を推進するため、老朽化等により著しい保安上の危険を及ぼしている空家等の除却工事費の一部を補助しています。ただし空き家すべてが対象になるわけではなく、著しい保安上の危険があるものに限られます。

補助額は危険度で二段階です。 「老朽危険空家等の評価」表による評価が75点以上の場合は除却工事費の3分の1（最大40万円）、125点以上の場合は3分の2（最大80万円）。対象工事費は国の定める標準除却工事費に基づき、先着受付で予算額に達し次第終了します。

要件面で特に注意したいのが次の3点です。 法・条例に規定する「特定空家等」として市が判断した建築物の所有者であること（法人は対象外）、所有者全員の同意を得ていること、そして補助金の交付決定があった日の属する年度の2月末日までに工事完了と書類提出のすべてを終える必要があること。 加えて 交付決定前に着手した工事は対象外です。

② 老朽木造住宅除却助成

もう一つが密集市街地向けの制度です。 名古屋市内の主な木造住宅密集地域で老朽木造住宅を除却する場合に費用の一部を助成するもので、対象は昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅（登記事項証明書等に居宅・共同住宅の記載があるもの）で、耐震診断等で倒壊の危険性があると判断されたものです。すでに耐震診断を実施している場合は判定値1.0未満または得点80点未満が条件となります。 助成額は「除却費用の3分の1」もしくは「延べ面積×9,600円×3分の1」のいずれか低い額で、上限は40万円です。

名古屋市以外の愛知県内はどうか

制度は市町村ごとに独立しており、内容も金額も大きく異なります。 たとえば蒲郡市には老朽・倒壊危険空家の解体費の一部を補助する「蒲郡市空家解体費補助金」があります。 補助金の窓口は国ではなく「実家がある自治体」であるため、制度の内容・金額・受付期間は地域ごとに大きく異なります。

まずは愛知県の一覧ページでお住まいの市町村を確認し、必ず担当課に事前相談してください（リンク集参照）。

申請で失敗しやすい5つのポイント

１．契約・着工の前に申請する——交付決定前の着工は原則アウト。「見積もりを取って業者と契約してから相談」は最も多い失敗です。

２．年度内完了が前提—— 年度内の解体工事完了が必須条件のため、秋以降に申請すると翌年度まで工期がずれ込み、再申請が必要になるケースもあります。

３．予算枠は早い者勝ち—— 多くの市町村では4月に予算が割り当てられ、予算がなくなり次第終了、あるいは先着数名限定といった形で受付が締め切られます。年度末に近い12〜3月の申請は、予算切れで申請自体ができない場合があります。

４．補助金は後払い—— 補助金は解体工事の前に振り込まれるわけではないため、工事費用の全額を先に用意しておく必要があります。

５．業者要件と相見積もり——建設業法・建設リサイクル法の許可業者であることが求められるのが一般的です。 補助金を口実に法外な見積もりを提示する業者もいるため、必ず複数社で相見積もりを取ることが推奨されます。

「解体補助金」と「3,000万円控除」はセットで考える

売却を視野に入れているなら、税制優遇の検討が欠かせません。

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売却し一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

主な要件は、 区分所有建築物（マンション等）以外の家屋であること、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前において被相続人以外に居住していた者がいなかったこと 、そして 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること です。

2024年からは使い勝手が良くなりました。 売却後に買主が耐震改修または取り壊しを行う場合でも、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに実施すれば特例の対象となり、売却の選択肢が広がっています。

一方で、解体のタイミングには注意が必要です。 解体が早すぎて売却時に「空き家」が存在しない状態になると特例が適用されない可能性があり、また相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却できなければ適用されません。 さらに 売却額1億円以下の判定には、買主が負担する解体費用も含まれる点にも留意が必要です。

つまり「補助金を取る」「税優遇を取る」「高く売る」の3つは、着手前に順番を設計しないと、どれかを取りこぼす構造になっています。

まとめ：まず動くべきは「解体業者探し」ではありません

順番はこうです。

１．市町村の担当課へ事前相談（対象可否・予算残の確認）

２．相続登記・所有者全員の同意の整理

３．売却シナリオと税制の当たり付け（3,000万円控除が使えるか）

４．複数社から相見積もり

５．交付決定後に契約・着工

年度初めの4〜6月が最も動きやすい時期です。逆に言えば、今から準備を始めれば次年度の枠を確実に狙えます。

リラックホームでは、解体するべきか・そのまま売るべきかの判断から、補助制度の確認、解体後の売却・土地活用までワンストップでご相談を承っています。「まだ決めていない」段階のご相談こそ歓迎です。

※本記事の制度内容・金額は掲載時点の情報です。予算状況や要綱改定により変更される場合がありますので、必ず各自治体の公式サイト・担当課で最新情報をご確認ください。

【参考リンク】

制度・自治体（一次情報）

税制（一次情報）

統計データ

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