お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

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CENTURY21リラックホームの采野です☆

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はじめに｜「片付けられないから売れない」は思い込みかもしれません

「実家が空き家になっているが、遠方に住んでいて片付けに行く時間が取れない」「中の荷物をどうにかしないと、不動産会社に相談しに行くのも気が引ける」——こうした声は非常に多く寄せられます。しかし結論から言えば、片付けが完了していなくても、空き家の売却活動は始められます。むしろ、片付けを終えてから動こうとするあまり時間だけが過ぎ、資産価値や税制優遇のタイミングを逃してしまうケースの方が問題です。本記事では、遠方在住のオーナー様が実家の空き家を売却するまでの流れと、2026年時点で押さえておくべき最新の制度・データを整理します。

1. 空き家問題の現状｜2023年調査で900万戸、過去最高を更新

まず全国的な空き家の実態を確認しましょう。総務省の調査によれば、 全国の総住宅数は6,504万7千戸、空き家総数は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高となった 状態です。さらに、相続した実家が多く含まれる「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（いわゆる純粋空き家）は 385万6千戸、5.9% にのぼります。

この「純粋空き家」が増えている背景について、三井住友信託銀行の調査では 高齢住人の死亡もしくは転居、賃貸用・売却用となりにくい立地や家屋状態であること、所有者が遠方居住で管理が困難であることなどが考えられる と分析されています。つまり、「遠方在住だから片付けが進まない」という悩みは、多くの所有者に共通する社会的な課題そのものなのです。

2. 放置するとどうなる？知っておくべき2つのリスク

(1) 相続登記義務化と過料

2024年4月1日から相続登記が義務化され、 相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました 。正当な理由なく怠ると １０万円以下の過料の適用対象となる 点にも注意が必要です。

過去に発生した相続についても対象となり、 令和６年４月１日以前に不動産を相続で取得したことを知った場合＞令和９年３月31日までに相続登記をしない場合で、相続登記をしないことについて正当な理由がない場合には過料の対象となります 。つまり、猶予期間は2027年3月末までとなっており、実家名義がまだ亡くなった親のままという方は早急な対応が求められます。

なお2026年2月2日からは、 所有者本人又は相続人等からの請求に基づき、法務局の登記官が、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する「所有不動産記録証明制度」が始まります 。遠方に住んでいて把握しきれていない不動産がないか確認する際にも有用です。

(2) 「管理不全空き家」認定で固定資産税が最大6倍に

片付けや管理が行き届かないまま放置すると、税負担面でも大きなリスクがあります。2023年12月13日施行の改正空家法により、 「特定空き家」には至らないものの、窓や壁が破損しているなど管理が不十分な状態で、このまま放置すれば、いずれ「特定空き家」になる可能性がある空き家 を指す「管理不全空き家」という区分が新設されました。

この指定を受け、自治体からの勧告に応じない場合、 固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例」という優遇措置があります。これは住宅の用に供する土地の税負担を、敷地の面積に応じ通常の1/6もしくは1/3に軽減する特例です。この規定の適用から除外されると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になる 可能性があります。「片付けが終わっていないから」と数年単位で放置してしまうと、気づかぬうちに大きな税負担を背負うことになりかねません。

3. 今だからこそ使える「3,000万円特別控除」

一方で、相続した空き家の売却には強力な税制優遇も用意されています。国税庁によれば、 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます 。

この特例は2023年度税制改正で適用期限が延長され、 2023年（令和５年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなり ました。さらに2024年1月以降は、 譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わる ようになり、**「売主が事前に解体しなくても、買主が期限内に解体すれば控除が使える」**という、遠方在住オーナーにとって非常に負担の軽い制度に変わっています。

ただし、 令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります ので、相続人が複数いる場合は早めに確認しておきましょう。適用には相続開始から3年を経過する年の12月31日までという期限があるため、逆算したスケジュール管理が重要です。

4. 遠方在住でも進められる「片付け不要」の売却ステップ

実際の売却は、以下のような順序で進めることができます。多くの工程は、現地に何度も足を運ばなくても対応可能です。

ステップ1：現状把握とオンライン相談
写真や間取り図、固定資産税納税通知書などを不動産会社に共有し、オンライン・電話で概算査定を受ける。

ステップ2：名義・相続関係の整理
相続登記が済んでいない場合は司法書士と連携して手続き。前述の通り義務化されているため、売却の有無に関わらず早めの対応が必須です。

ステップ3：残置物の整理
自分ですべて片付ける必要はありません。遺品整理業者や、買取業者が残置物ごと引き取る「残置物あり売却」に対応するケースもあります。不動産会社に相談すれば、提携業者の紹介を受けられることも多くあります。

ステップ4：管理代行サービスの活用
売却までに時間を要する場合は、 遠方に住んでいて管理ができない場合は、民間の管理サービスや、自治体が紹介するシルバー人材センターによる見回りサービス（月数千円程度）を利用し、「管理不全」判定を避けることが重要です 。定期的な巡回・通水・郵便物回収などを依頼することで、放置による資産価値低下や行政指導のリスクを抑えられます。

ステップ5：内覧・契約はリモート対応も可能
内覧対応を不動産会社に一任し、重要事項説明や契約手続きもオンライン締結・郵送で完結させることができます。現地訪問は、最小限（引き渡し前後など）に抑えることが可能です。

5. まとめ｜「片付けてから」ではなく「相談してから」動く

2023年時点で空き家は900万戸を超え、社会全体の課題となっています。同時に、相続登記の義務化や管理不全空き家の税制ペナルティなど、「放置のコスト」は年々明確になってきました。一方で、3,000万円特別控除のように「早く動けば得をする」制度も用意されています。

大切なのは、片付けが終わっていない状態でも、まずは不動産会社に現状を相談することです。片付け・名義整理・管理・売却活動は、専門家と連携すれば同時並行で進めることができます。「時間が取れないから」と先送りにせず、まずは一歩を踏み出してみてください。

【参考リンク】

□国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

□国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

□法務省 相続登記の申請義務化について

□法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A

□政府広報オンライン 不動産の相続登記義務化！所有不動産記録証明制度

□国土交通省 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置（PDF）

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