お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

当社では、名古屋市名東区・長久手市・日進市を中心に、

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「こんな形の土地、誰も買わないのでは…」「築40年以上の古家はもう売れない？」――名古屋市内でそうお悩みの方は少なくありません。旗竿地・狭小地・老朽化物件は確かに売却が難しいとされています。しかし、2026年現在の名古屋市場の最新動向と正しい対策を知れば、思いのほかスムーズに売却できる可能性があります。本記事では、各物件タイプの「売れにくい理由」と「具体的な対策」を詳しく解説します。

まず知っておきたい：2026年の名古屋市不動産市場

名古屋市の公示地価（令和8年）は平均で前年比+3.67%の上昇を記録しており、5年連続の地価上昇が続いています。栄駅・名古屋駅周辺の再開発、そしてリニア中央新幹線を見据えたインフラ整備が地価を押し上げています。

しかしながら、市場全体を俯瞰すると状況は一様ではありません。中古一戸建て市場では、売り出し価格と買い手の検討価格の差が2025年3月には155万円だったものが、2026年2月には712万円へと急拡大しています。物価高や金利上昇への懸念から買い手の価格感覚が慎重になっており、特に条件が複雑な物件ほど「売りにくさ」が増しているのが2026年の実態です。

だからこそ、旗竿地・狭小地・老朽化物件のオーナーは「戦略なき売却」を避け、物件特性を正確に把握した上で売却に臨むことが従来以上に重要になっています。

【物件タイプ別】売れにくい理由と具体的な対策

1. 旗竿地（はたざおち）

旗竿地とは、道路から細い通路（竿部分）が伸び、その奥に宅地（旗部分）がある形状の土地です。航空写真で見ると旗と竿のように見えることからこの名前がついています。

なぜ売れにくいのか？

●建築制限：間取りや建物の向きに制限が生じやすく、設計の自由度が低下します

●日照・通風・プライバシー：周囲を建物に囲まれることで、採光や風通しが悪くなるケースがあります

●再建築リスク：建築基準法により竿部分の間口は2平米以上が必要ですが、昭和25年以前に建てられた建物ではこの条件を満たさない旗竿地も存在し、再建築不可になる場合があります

●銀行の担保評価が低い：整形地に比べ市場性が低いと見なされ、住宅ローン審査が通りにくいケースがあります。買い手の資金調達に影響し、売却が難しくなる要因のひとつです

●解体・建替えコストの増大：路地が狭い場合、重機やトラックが入れず人力作業が増えるため、工事コストが割高になります

●私道問題：竿部分が共有私道の場合、インフラ工事などで他の持分権者全員の合意が必要になる場合があり、買い手が敬遠することがあります

旗竿地の売却対策

●建物付きのまま売却する：解体して更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり税負担が増えます。また、建物があることで買い手はリノベーションか建替えかを選択でき、購入検討者の幅が広がります

●複数社の査定を比較する：最低でも3社以上に査定を依頼し、価格と根拠を比較することが重要です。一般的な仲介業者と、旗竿地・不整形地の専門買取業者では査定金額が異なります

●旗竿地・変形地の売却実績が豊富な会社を選ぶ：変則的な形の土地や狭小地の建築が得意な工務店や建築会社とネットワークを持つ不動産会社であれば、土地の有効活用を提案しやすく、より高く売れる可能性が高まります

●隣地への売却交渉を検討する：隣の土地と合筆することで整形地に近くなる場合、隣地所有者にとって旗竿地は魅力的な拡張用地となる場合があります

●専門買取業者の活用：迅速な現金化を重視する場合、旗竿地・不整形地専門の買取業者はリフォームや解体が不要なまま購入してくれるケースがあります

2. 狭小地・狭小住宅

一般的に15〜20坪以下の敷地を「狭小地」と呼びます。名古屋市内の古い住宅街や旧市街地では特に見受けられます。

なぜ売れにくいのか？

●住宅ローン評価の低さ：土地の評価額が低く、金融機関からの融資額が限られる場合があります

●建替え時の制約：接道義務（建築基準法上の2平米以上の接道）を満たせない場合、再建築不可物件となります

●駐車スペースの確保が難しい：名古屋は車社会であり、敷地内に駐車場を設けにくい狭小地は買い手に敬遠されやすい特性があります

●汎用性の低さ：ファミリー層がメインターゲットになりにくく、購入希望者の層が限られます

狭小地の売却対策

●ターゲット層を絞る：単身者・DINKs・投資家・コンパクトな生活を求めるシニア層など、狭小地の魅力を最大化できる買い手層を設定した販売戦略を立てます

●賃貸・投資需要を訴求する：名古屋市は賃貸需要が安定しており、投資用途として提案することで買い手の幅が広がります

●価格設定の見直し：2026年現在、中古一戸建ては売り出し価格と成約価格の乖離が拡大しています。市場の実態に合った適切な価格設定が成約の近道です

●接道条件を改善する：隣地の一部を購入・借地するなどして接道義務を満たせれば、再建築可能となり資産価値が大きく上昇します

3. 老朽化物件・築古物件

築30年超の物件、特に築50年を超える建物は雨漏りやシロアリ被害が発生しているケースもあり、一般の買い手に対してリフォーム費用や解体費用の問題が障壁となりがちです。愛知県では人口減少や住宅の老朽化によって空き家が増加傾向にあり、放置すれば損害リスクや資産価値の低下につながります。

さらに近年は行政による空き家に対する取り締まりも厳しくなっており、放置し続けることは固定資産税や管理費の負担だけでなく、将来の倒壊リスクという観点でも賢明ではありません。

なぜ売れにくいのか？

●買い手の心理的ハードル：老朽化が進んだ建物は「何か問題があるのでは」という不安を生みやすいです

●リフォーム・解体費用の問題：建物の状態によっては、買い手側が追加費用を見込む必要があり、提示価格を下げる要因になります

●再建築不可の可能性：旧法で建てられた物件は現行の建築基準法に適合せず、再建築不可となるケースがあります

●住宅ローンの利用制限：建物の状態や築年数によっては金融機関の審査が困難となり、買い手が現金購入者に限られる場合があります

老朽化物件の売却対策

●現状渡しでの売却：リフォームをして売却するより、「現状のまま」の価格設定で売却し、買い手側に改修の裁量を委ねる方が結果として高く売れるケースがあります

●インスペクション（建物状況調査）の実施：専門家による建物診断を実施し、結果を開示することで買い手の不安を払拭します。瑕疵担保リスクの軽減にもつながります

●古家付き土地として売り出す：建物価値よりも土地価値を前面に出して「古家付き土地」として売り出す方法も有効です。建物を残したまま売り出すことで、固定資産税の住宅用地特例を維持できます

●買取業者への売却：築古・老朽化物件は買取業者が独自のノウハウで再生・再販するケースがあります。家財や荷物が残っていても、そのままの状態で買い取る業者も存在します

●専門性の高い不動産会社への相談：再建築不可物件を含む「訳あり物件」を専門とする会社は、名古屋市内でも増えています。まずは無料査定を複数社で比較することをお勧めします

共通して重要な「3つの心得」

2026年の名古屋市場で「今が売り時」の理由

2026年の名古屋圏は、住宅地の地価が前年比+1.9%、商業地が+3.3%上昇しています。名駅・栄エリアの大規模再開発が継続し、2026年春には大型施設の竣工が相次ぐなど、エリア全体の注目度は高まっています。

一方、全国的に建築費高騰を背景に新規供給が絞り込まれており、2026年は既存住宅・中古物件の活用が例年以上に注目される年です。価格や条件が市場に合致した物件であれば、買い手の需要を取り込める環境が整いつつあります。

「売れない物件」と諦める前に、まずは専門家への相談が大切です。

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