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離婚の際の不動産売却
こんにちは。名古屋市名東区不動産・CENTURY21リラックホームの武田です。
リラックホームは名古屋市出身で経験豊富な代表が《売買・相続》を専門に
〝カウンセリング〟から〝アフターフォロー〟まで担当させて頂く【1ゲスト、1担当制】のアットホームな会社です♪
離婚の際の不動産売却！通常の売却との違いは！？
離婚の際の不動産売却は、通常の不動産売却とは異なる注意点があります！
トラブルを防ぐため、スムーズに売却を進めるためにも事前に情報収集をすることが大切です。
新たな新生活に向けて一緒に準備を始めましょう！
POINT① 【共有財産】or【特有財産】を確認しましょう！
【共有財産】の対象となる財産は、原則として同居時かどうかが基準となります。夫婦が同居している間に取得された財産は財産分与の対象となります。
【特有財産】夫婦が同居していない期間の財産が対象にあります。
財産分与の対象となるのは【共有財産】となります！
財産分与に該当するケース
①夫婦が折半で購入した不動産
②結婚後ご主人お一人の名義で購入された不動産
(配偶者の一方が専業主婦（主夫）で実質お金は支払っていなかったとしても、日頃の家事や支えによって築く事の出来た財産とみなされます。)
③婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産の住宅ローンを婚姻後も支払っていた
(結婚後に支払ったローン分のみ共有財産となります。)
財産分与に該当しないケース
①結婚前に購入した不動産(ローン完済済)
②「婚姻前」に親から譲り受けた不動産
③別居時に取得された財産
(離婚協議の過程で別居をしていた場合、別居時に取得された財産については財産分与の対象とはならない)
④ローンが残っている不動産
(家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合、財産分与の対象となりません。)
⑤婚姻中に相続した不動産
(相続で得た財産は夫婦が協力して得た財産とはいえないからです。)
お客様の所有する不動産がどちらのケースに当てはまるのかを、しっかり確認をしましょう！
POINT② 【誰かが住み続ける】or【売却】
夫名義の不動産に夫が住みつづける
結婚後に夫名義で不動産を購入し、夫が住み続けるケースでは夫が住宅ローンを継続して返済するだけなので名義に関して、問題ありません。
しかし、家の価値から住宅ローンの残債を差し引いて残金がある場合、その残金は夫婦の【共有財産】として財産分与の対象になります。
その為、夫は妻に対してその分の支払いが必要となります。
【例】4,000万円の価値を持つ家に対し、住宅ローンの残債が2,000万円である。この場合2,000万円のうち半額、1,000万円は妻に支払う必要が生じます。
夫名義の家に妻や子供が住みつづける
【住宅ローンがない場合】
この場合は、離婚による「財産分与」をして、家に残る方（この場合は妻）に名義を変更をします。
※家の査定額によっては妻が夫に代償金を支払って名義を変更をするケースがあります
【住宅ローンがある場合】
夫名義の住宅ローンが残っている家に、離婚後、妻や子供が住み続ける場合はリスクが多いため注意が必要です。
住宅ローンは名義人が住まないと契約違反となり、金融機関から突然、一括返済を迫られる可能性があります。
また、夫がローン返済を滞ってしまうと、金融機関が家を競売にかけ退去を迫ってきます。
売却する場合の4つの方法！
①仲介
②買取
③任意売却
④リースバック
こちらの4つの方法をご紹介させて頂きます！
①仲介
仲介とは、お家を相場に近い金額で売却出来る可能性が高い方法です。しかし、お家を売却するまでは3か月から半年程かかるため、売却期間に余裕が必要となります。
②買取
買取とは、一般の方に売却するのではなく、買取を行っている不動産会社に買い取ってもらう方法です。
買取期間は仲介に比べ短期間になりますが、売却価格が相場の6～8割程度になるのがデメリットです。
この2つの違いが分かりにくいので、例でご説明させて頂きます！
【仲介】➡フリマアプリなど、出品価格に納得し購入してくれるお客様を探す(人気な商品以外、時間がかかったり、値下げも視野にいれる必要がある)
【売却】➡町のリサイクルショップなど、その場で買い取ってもらえるが買取価格が安い
任意売却
任意売却とは、金融機関の了承を得ることで、抵当権を解除してもらい売却する方法です。また、任意売却では競売と違い、市場の相場に近い額で売却できる可能性があります。
査定額が住宅ローン残債を下回り、売却してもその資金で住宅ローンを完済できない状態である「オーバーローン」の場合には、任意売却がオススメです！
リースバック
リースバックとは、不動産会社にお家を売却し、その後『賃貸契約』を交わすことで環境を変えることなく住み慣れたお家で暮らし続ける事の出来る方法です。
まとめ
離婚をきっかけとした売却の場合、事前に不動産状況を確認することでトラブルを避け新生活に気持ち良く進むことが出来るでしょう！
①住宅ローンは完済できているか
②ローンが残っている場合、いくら残債があるか
③名義人は誰か
④家を売却したい期間と価格
⑤現在の家の価値
などを確認する必要があります。売却については、当方合意の上で進めなければならない過程が多くあります。
まずは、無料査定でお家の価値を不動産屋で調査してもらい、最善の方法をプロと相談することをおススメ致します！
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