お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

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「片付けてから売る」は本当に必須なのか

「名古屋市内の実家を相続したけれど、家中に家具や生活用品が残っていて手が付けられない」「高齢の親が施設に入り、荷物はそのままだが早く売却したい」――こうした相談は、名古屋市内の不動産会社にも年々増えて寄せられています。結論から言うと、家具や荷物（残置物）を残したままでの売却は可能です。ただし、その方法には明確なメリットとデメリットがあり、契約の組み方を誤ると後々のトラブルに直結します。本記事では2026年時点の最新情報と、名古屋市を舞台にした事例をもとに、そのまま売却の実務を整理します。

名古屋市の不動産市況（2026年時点）

そのまま売却を検討するうえで、まず名古屋市の市況感を押さえておきましょう。2025年のデータを元にすると、名古屋市における中古マンションの平均売却価格は約2,784万円となっており、2023年から2025年にかけての上昇傾向を示しています。区によって市況は異なりますが、東区（高岳・茶屋ヶ坂・白壁）など名古屋市内では築15年前後の中古マンション成約価格が最も高い水準にあり、富裕層向けの高級マンションが活発に取引されるエリアもあります。一方で、名東区・守山区・緑区などの郊外エリアには昭和期に建てられた戸建てが多く、相続に伴う残置物付き売却の相談が集中しやすい傾向にあります。

「残置物」とは何か

不動産売買における残置物とは、売主が引渡し時に建物内に残した動産類全般を指し、具体的には、家具や家電製品、生活雑貨、不要物、資材、装飾品などが該当します。これらは売買契約時に明確な取り決めがなされていないと、引渡し後にトラブルへ発展しやすい項目です。

2020年の民法改正以降、引渡し後に残置物が発覚した場合、買主が「契約不適合責任」を問うことが可能となり、残置物の所有権は原則として売主に帰属し、特約がない限り売主が撤去・処分費用を負担します。つまり「置いていけば買主のもの」という思い込みは通用せず、契約書での明記が不可欠という点が最大のポイントです。

そのまま売却のメリット

1. 時間・体力・精神的負担の軽減

遺品整理や大量の生活用品の仕分けは、想像以上に時間と体力を要します。特に相続物件では、相続によって取得した空き家などには故人の遺品が大量に残っているケースが多く、相続人が遠方であった場合、相続物件まで来て残置物を処分するのは大変で、処分後に思わぬ貴重品も見つかることがあります。名古屋市内に実家があっても、相続人が東京や大阪など遠方に住んでいるケースは珍しくなく、片付けを省略できれば大きな負担軽減になります。

2. 売却スピードを優先できる

片付けや解体を待たずに売り出せるため、早期売却を目指す場合に有利です。特に「買取」を選択すれば、残置物ありのままでも取引が成立しやすくなります。買取であれば残置物を残していても売却することができ、処理などを安心してお任せいただけ、手間やお金のかかる処分をおこなわなくても良いので、売却の際の負担が大幅に軽減できます。さらに買取の場合は宅地建物取引業者である不動産会社が買主で、契約不適合責任は適用されないため安心です。また、買取の場合は仲介手数料も発生しません。

3. 処分費用の一時的な持ち出しがない

片付け業者への支払いを先に用意する必要がなく、売却代金から差し引く形で処理できるケースもあります。

そのまま売却のデメリット

1. 売却価格が下がりやすい

残置物がある物件は内覧時の印象が悪化し、買主の心理的負担につながります。残置物が残っている中古物件は、内見時の印象が悪くなりやすく、買主が心理的な負担を感じるケースが多く、家具や家電がそのまま残っていることで処分や搬出の手間がかかると判断され、物件選びの候補から外される可能性もあります。その結果、売却までに時間がかかることや査定額に影響することもあります。

また、そもそも「買取」自体、仲介に比べて価格が下がる仕組みです。不動産買取の相場は、一般的に「仲介価格の7〜9割程度」といわれています。ただし、売り出しの難易度によって仲介価格の5割程度になることもあります。残置物ありの買取ではさらに交渉材料として価格が下がる可能性がある点は理解しておく必要があります。

2. 契約不適合責任・所有権トラブルのリスク

特約なしに残置物を放置すると、後日大きな紛争に発展した実例が報告されています。名古屋市内で行われた中古住宅の売買では、契約書に残置物に関する特約がなかったため、売主が残していった大型家具について、買主が撤去と費用負担を求める騒動となり、結果的に仲介業者の介入によって家具の処分費用を折半することで和解となりました。「現状渡し」という言葉だけでは責任範囲が曖昧になりやすいため注意が必要です。

3. 一般個人への仲介売却では敬遠されやすい

一般の買主向け仲介売却の場合、残置物付きは選択肢から外れがちです。残置物が残ったままの現状渡しで一般の買主に売却する方法もありますが、築年数が古く建物の痛みが激しい物件でおこなわれることがあり、ケースによってはおすすめできないとされ、契約不適合責任を免責にする条項も併せて必要になります。

【架空の事例】名古屋市名東区・築42年木造一戸建てのケース

※本事例は一般的なケースを基にした架空の内容です。実在の人物・物件とは関係ありません。

相談者プロフィール

Aさんの母親が特別養護老人ホームに入所したことをきっかけに、実家の売却を検討し始めました。物件内には母親が長年使用していたタンス・食器棚・布団一式・仏壇のほか、台所用品や衣類など生活用品一式がそのまま残っている状態でした。

Aさんは仲介での売却も検討しましたが、次のような理由で「買取」による"そのまま売却"を選択しました。

• 遠方に住む兄弟との調整に時間がかかり、片付けに人手を割けなかった
• 仏壇や大型家具の処分について、供養や手続きの手間を先送りしたかった
• 早期に現金化し、母親の施設費用に充てたかった

不動産会社との媒介契約（買取）にあたっては、残置物の所有権をAさんが放棄する旨と、処分費用は買取業者側が負担する旨を契約書に明記。あわせて残置物リスト（大型家具・仏壇・家電など）を別紙で添付し、後日の認識違いを防ぐ形を取りました。

結果として、片付け費用（見積もり概算25万〜35万円程度）を負担することなく、名東区内の周辺仲介相場よりは低い金額での成約となりましたが、Aさんは「片付けに使うはずだった時間と精神的な負担を考えると、この選択で良かった」と振り返っています。

このケースが示すのは、「そのまま売却」は価格よりも時間・手間を優先したい場合に適した選択肢であるという点です。一方で、時間に余裕があり少しでも高値を狙いたい場合は、残置物を撤去したうえで仲介に出す方が有利になるケースもあります。

片付けにかかる費用相場（2026年）

自分で処分する場合と業者委託の場合とで費用感が大きく異なります。目安として、一軒家の片付け業者の費用相場は、家の広さや不用品の量、作業内容によって大きく変わり、一般的な目安として1Kや1LDKでは3万～8万円、3LDK以上の広さでは20万～50万円が相場とされています。ゴミ屋敷化している場合や特殊清掃が必要な場合はさらに費用がかさむこともあります。

一方で、価値のある家財が含まれる場合は費用相殺も可能です。古い家具や家電製品、ブランド品などの価値のある遺品は買取業者に依頼して現金化ができ、買取業者は遺品の価値を査定し、適切な金額で買取ってくれるため、一軒家の遺品整理の費用を一部相殺できます。「そのまま売却」を選ぶか「片付けてから売却」を選ぶかは、こうした費用と時間のバランスで判断するのが現実的です。

残置物付き売却で失敗しないための契約実務

そのまま売却を選ぶ場合、最も重要なのが「残置物特約」の明記です。国土交通省のガイドラインでも、特約を活用して事前に責任範囲を明記する重要性が強調されています。

具体的には、以下を契約書に明記することが推奨されます。

●残置物の所有権を売主が放棄し、買主が処分・活用してよい旨

●処分費用の負担者（売主／買主）

●残置物リストの別紙添付

実際の特約文例としては、「残置物が引渡し後に発見された場合、その所有権は買主に帰属し、売主は一切の異議を申し立てない」といった条文を契約書に記載することで、後のトラブルを防ぐ効果があります。契約書だけに頼らず、別紙で残置物のリストを添付し、それぞれの所有者と処分方針を明示しておくと、さらにリスクを軽減できます。前述の名東区の事例のように、リストを添付しておくことで、引渡し後の「言った・言わない」のトラブルを未然に防ぐことができます。

相続物件なら「空き家の3,000万円特別控除」も要チェック

名古屋市内で相続した実家をそのまま、あるいは片付けて売却する場合、税制優遇の活用も忘れてはいけません。相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

対象となる家屋には条件があります。対象は「昭和56年5月31日以前」に建築された一戸建て（マンションは不可）で、法改正により「買主による解体・耐震改修」でも適用可能になっています。相続人が複数いる場合の取り扱いにも注意が必要です。令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

名東区の事例のAさんの物件も昭和58年築（架空設定）であれば対象外となるため、実際の売却時には建築年を必ず確認する必要があります。荷物や残置物の扱いだけでなく、税制面のスケジュール管理も含めて売却戦略を立てることが、結果的に手取り額を最大化するポイントになります。

まとめ：判断基準は「時間」か「価格」か

●とにかく早く・手間なく売りたい → 買取＋残置物込みでの「そのまま売却」が有力な選択肢

●少しでも高く売りたい → 残置物を撤去し、仲介での売却を検討

●相続物件で節税もしたい → 空き家3,000万円特別控除の期限・要件を必ず確認

いずれの場合も、口約束や曖昧な「現状渡し」ではなく、残置物特約を明記した契約書の作成が不可欠です。名古屋市内には区ごとに市況の違いもあるため、判断に迷う場合は、地域の不動産事情や買取実績に詳しい地元の不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

【参考リンク】

□国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

□国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

□中部レインズ 中部圏市場動向（愛知県）

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