お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

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CENTURY21リラックホームの采野です☆

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「うちは関係ない」と思っていませんか？名古屋市の実家、相続税の対象かもしれません

「相続税がかかるのは、都心の一等地に豪邸を持っているお金持ちだけ」——そう思い込んでいる方は少なくありません。しかし、名古屋市に持ち家（実家）がある方は、今まさにその思い込みを見直すタイミングに来ています。

なぜなら、名古屋の地価は2026年も上昇を続けているからです。

名古屋市の地価は今、どうなっているのか

まず押さえておきたいのが、2026年分（令和8年分）の路線価データです。相続税評価額の基準となるこの数値は、名古屋国税局が毎年1月1日時点の価格を発表しています。

名古屋国税局は1日、中部3県（愛知、岐阜、三重）の2026年分の路線価（1月1日時点）を発表した。愛知は前年比で平均2.2%上がり、上昇率は前年（2.8%）を下回った

ものの、上昇基調そのものは続いています。実際、

愛知県の標準宅地の平均変動率は5年連続上昇の前年比2・2％増

となっており、下落地点はほぼ見られない状況です。

さらに名古屋市内のエリア別を見ると、

名古屋市内でも地下鉄御器所駅付近（名古屋市昭和区）では9.8%上昇した

など、住宅地としての人気エリアでは1年で1割近く評価額が上がるケースも出ています。集計データでも、

名古屋市における2026年の住宅地の路線価（相続税路線価、相続税評価額）の平均値は坪単価61.5万円/坪（18.6万円/平米）で、前年（2025年）に比べて+2.0%上昇

しており、公示地価ベースでも

2026年の名古屋市の公示地価は平均58万1209円/平米、変動率+3.67%の上昇

となっています。

土地の評価額が毎年じわじわと上がっているということは、「去年計算したら基礎控除以内だったから大丈夫」という判断が、今年はもう通用しない可能性があるということです。特に実家の土地の名義変更や評価を数年前にしたきり見直していないご家庭は、要注意です。

愛知県は全国でも「課税される確率」が高いエリア

さらに見逃せないのが、愛知県の相続税課税割合の高さです。国税庁の統計によれば、

令和5年分の相続税の課税割合は9.9％（前年分9.6％）となった。相続税の申告状況を都道府県別で見てみると、課税割合が最も高かったのは東京都の18.9％で、次いで、愛知県15.5％（前年分15.1％）

という結果が出ています。

つまり、全国平均では「10人に1人」が相続税の対象になるのに対し、愛知県では「約6.5人に1人」が対象になっている計算です。名古屋市に実家を持つご家庭にとって、これは決して他人事ではない数字と言えるでしょう。

まずはここから！相続税の簡易チェック3ステップ

では実際に、ご自身のご家庭が相続税の対象になるかどうかをチェックしてみましょう。難しい専門知識がなくても、以下の3ステップで大まかな判断が可能です。

ステップ1：法定相続人の人数を数える

相続税には「基礎控除」という非課税の枠があります。計算式は次の通りです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

この計算式は平成27年（2015年）の改正以降変わっておらず、

2026年度の税制改正では、相続税の基礎控除に関する改正はありませんでした

。したがって、2026年現在もこの式でそのまま計算できます。

例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」となります。

ステップ2：実家の土地評価額をざっくり把握する

実家の土地が「路線価地域」にある場合は、国税庁の路線価図で確認できます。路線価は公示地価の目安として概ね8割程度で設定されており、坪単価や平米単価が地図上に表示されています。名古屋市中心部（栄・丸の内エリアなど）はもちろん、郊外の住宅地でも年々評価額が切り上がっているため、「昔から住んでいるだけの実家」でも想定以上の評価になっているケースが増えています。

ステップ3：預貯金・保険金なども合算する

土地・建物だけでなく、預貯金、有価証券、生命保険金（非課税枠を超えた分）なども相続財産に含まれます。これらすべてを合算した金額が、ステップ1で出した基礎控除額を超えるかどうかが最終的な判断基準です。

「基礎控除を超えそう」でも慌てなくていい理由

ステップ1〜3で基礎控除を超えそうだと分かっても、即座に高額な相続税がかかるとは限りません。代表的な軽減制度に「小規模宅地等の特例」があります。これは被相続人が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80％減額できる制度です。政府広報でも、

相続税の課税価格が基礎控除額を上回った場合であっても、小規模宅地等の特例の適用を受けることで土地の課税価格が減額され、その結果、課税価格が基礎控除額以下になる場合もある

と説明されています。ただし、

小規模宅地等の特例を受ける場合は、申告書を提出する必要があることに注意が必要です

。「特例で非課税になるから申告不要」ではなく、「特例を使うためにこそ申告が必要」という点は、多くの方が誤解しやすいポイントです。

生前対策を考えるなら「7年ルール」にも注意

将来の相続に備えて生前贈与を検討している方は、贈与財産の持ち戻しルールの変更も押さえておく必要があります。

令和5年度税制改正では暦年贈与の相続財産への加算期間が3年から7年に拡大されています（令和6年1月以降の贈与から段階的に適用）

2026年時点では経過措置の途中段階にあたるため、「今から贈与すれば安心」と単純には言い切れません。早めに家族間で方針を話し合っておくことが重要です。

また、2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱では、

貸付用不動産を活用した相続税対策への対応が行われ、亡くなる5年以内に取得した一定の貸付用不動産は課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するように変更されます

アパート経営などで相続税対策を検討している方は、この改正内容も踏まえた計画の見直しが必要です。

まとめ：まずは「概算」を知ることが第一歩

名古屋市は地価上昇が続くエリアであり、愛知県は全国でも相続税の課税割合が高い地域です。「うちの実家は大丈夫」という思い込みのまま何年も放置してしまうと、実際に相続が発生した際に想定外の税負担や、申告漏れによるペナルティにつながるおそれがあります。

まずは今回ご紹介した3ステップで、ご自身のご家庭の状況をざっくり把握してみてください。基礎控除に近い、あるいは超えそうだという場合は、早めに税理士や不動産の専門家に相談し、正確な評価額の算出や特例の活用を検討することをおすすめします。実家の不動産価値の把握については、不動産会社への査定依頼も有効な手段です。

【参考リンク】

□国税庁：財産評価基準書（路線価図）愛知県 令和8年分

□国税庁：相続税の申告要否判定コーナー

□国税庁：No.4155 相続税の税率

□財務省：相続税の改正に関する資料

□名古屋市公式：路線価を知りたい（固定資産税路線価案内）

□政府広報オンライン：相続税はいくらから？基礎控除とは？

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