お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

当社では、名古屋市名東区・長久手市・日進市を中心に、

名古屋市出身で経験豊富な代表が

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親や祖父母から名古屋市内の実家を相続したとき、「どこから手をつければいいのか」と途方に暮れる方は少なくありません。不動産の相続と売却には、法的手続き・税務・不動産取引が複雑に絡み合っており、順序を間違えると売却が遅れたり、税金面で大きく損をするリスクがあります。

本記事では、名古屋市で相続した実家を売却するまでの全7ステップを、最新の法改正情報も踏まえながら丁寧に解説します。

STEP1

まず全体を把握する相続人・遺言書・財産の確認

売却の第一歩は、相続の全体像を把握することです。遺言書は法定相続人より優先されるのが原則なので、まず有無を確認します。

●遺言書の有無（公正証書遺言・自筆証書遺言など）

●法定相続人の特定と連絡先の把握

●実家の地番・家屋番号の確認（固定資産税納税通知書や登記済権利証で確認）

●建物の状態確認（築年数・構造・雨漏り・シロアリ被害など）

●土地の確認（敷地の広さ・形状・境界線・接道状況）

⏰ 期限に注意！ 相続税の申告期限

相続税の申告および納税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内が期限です。相続が発生したら、できるだけ早く行動することが重要です。

STEP2

2024年から義務化！罰則あり相続登記（名義変更）の手続き

2024年4月以降、相続登記は任意ではなくなりました。これは売却前に必ず理解しておくべき最重要ポイントです。

⚠ 2024年4月1日より義務化スタート相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。

📌 過去の相続も対象です

2024年4月1日より前に相続が発生していた場合でも、施行日を起算点として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。まだ名義変更していない場合は早急に対応しましょう。

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は報酬と登録免許税を合わせて数万円〜十数万円程度が目安です。

遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という制度を利用することで、相続人であることを登記官に申し出て、申請義務を果たしたとみなしてもらえる救済措置があります。

STEP3

全員の合意が必須遺産分割協議と売却方針の決定

実家の売却には、相続人全員の合意が必要です。特に不動産は分けることが難しいため、揉める可能性があります。相続人が複数いる場合は、売却するか保有し続けるかも含めて話し合い、遺産分割協議書を作成し全員の署名・捺印を取り付けましょう。

●相続人全員参加の協議を実施

●遺産分割協議書を作成（司法書士・弁護士に依頼可）

●「売却 or 保有継続 or 活用」の方針を明確に決定

●協議がまとまらない場合は弁護士・調停制度を活用

STEP4

複数社への依頼が鉄則不動産査定で適正価格を把握する

相続登記が完了し、売却の方向性が固まったら、いよいよ査定のステップです。査定金額は不動産会社が独自に見積もった価格であるため、査定する不動産会社によって金額が異なります。必ず複数社に依頼しましょう。

名古屋市内はエリアによって需要が大きく異なります。地域密着の不動産会社は、周辺相場の細かな情報を持っているため、より現実的な査定を受けられます。

💡 センチュリー21 リラックホームにご相談ください

名古屋市を中心に相続不動産の売却査定を無料で承っております。地域の相場感を熟知したスタッフが訪問査定にて詳細にご説明します。

STEP5

契約の種類を理解する媒介契約の締結と売却活動

査定価格に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。媒介契約には3種類あり、状況に合わせて選ぶことが重要です。

売却活動の主な内容

●ハウスクリーニング・片付け・簡易リフォーム

●プロによる物件写真の撮影

●不動産情報サイト（SUUMO・HOMES等）への掲載

●チラシ配布・オープンハウスの開催

●不動産業者間ネットワーク（レインズ）への登録

STEP6

条件交渉から最終決済まで売買契約の締結と物件引き渡し

購入希望者が現れたら、価格・引き渡し条件・瑕疵担保責任の範囲などの交渉に入ります。双方が納得のいく条件で合意できれば、売買契約を締結します。

●手付金の受け取り（通常は物件価格の5〜10%程度）

●売買契約書に全員が署名・捺印

●残代金の決済（指定期日に一括受け取り）

●鍵の引き渡し・所有権移転登記の実施

●固定資産税・管理費等の日割り精算

📌 相続人が複数の場合の注意点

売却代金の分配方法（持分割合・費用の負担など）を、売買契約締結前に相続人間で明確にしておくことが重要です。後からトラブルにならないよう、書面で残しておきましょう。

STEP7

見落とし厳禁！節税特例あり税金の申告と節税対策

不動産を売却して利益が出た場合（譲渡所得）、翌年の確定申告（2/16〜3/15）が必要です。ただし、要件を満たせば大きな節税が可能です。

空き家特例（3,000万円特別控除）

一人暮らしの被相続人が亡くなってから一定期間内に、相続した空き家を売却した場合、売却利益から

最大 3,000万円 控除

が適用可能です（2024年1月1日以降、相続人が3人以上の場合は最大2,000万円）。
適用期限：2027年12月31日までの売却が対象。期限が設けられているため、売却のタイミングに注意が必要です。

譲渡所得税の税率（所有期間別）

取得費や譲渡費用（仲介手数料等）は控除できます。また、相続税額の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」も活用できます。複雑なため、税理士への早めの相談を強くおすすめします。

放置するとどうなる？今すぐ動くべき理由

●固定資産税・都市計画税を毎年払い続けることになる

●建物の経年劣化が進み、売却価格が下落するリスクがある

●相続登記の義務化に伴い、放置すると過料（10万円以下）の対象になる

●空き家特例（3,000万円控除）の期限（2027年末）を逃す可能性がある

●遠方在住の場合、管理・清掃・緊急対応の負担が増し続ける

●近隣からの苦情・特定空き家指定のリスクが生じる

名古屋市の不動産市場は人口集積が高く比較的需要が安定していますが、物件状態の経年劣化は売却価格に直結します。早めの判断と行動が、売却成功のカギです。

まとめ：売却までの7ステップ

１．相続人・遺言書・財産の確認

２．相続登記（義務化・3年以内）

３．遺産分割協議・売却合意

４．複数社への不動産査定依頼

５．媒介契約・売却活動の開始

６．売買契約・引き渡し

７．確定申告・税金の精算

🔗 参考リンク・公式情報

●法務省：相続登記の申請義務化について相続登記義務化に関する法務省公式情報

●法務局：相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）法務局による義務化の詳細説明・救済制度（相続人申告登記）

●国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例3,000万円特別控除（空き家特例）の要件・申告方法

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