お知らせ・コラムを紹介｜名古屋市の不動産売却や空き家の買取ならリラックホームへ｜相続にも対応

こんにちは！名古屋市名東区の不動産会社、

CENTURY21リラックホームの采野です☆

当社では、名古屋市名東区・長久手市・日進市を中心に、

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相続した実家、転居後に残した旧居、活用方法が見つからない投資物件――。「とりあえず今のまま様子を見よう」と空き家を放置していませんか？空き家を放置することで建物の老朽化による倒壊の危険性が高まるほか、雑草の繁茂やゴミの放置による景観悪化、不法侵入や放火などの犯罪の温床になる可能性、害虫・悪臭の発生など衛生面での悪影響も懸念されます。さらに深刻なのが、法律に基づく行政介入と経済的ダメージです。本記事では名古屋市の状況と最新の法改正を踏まえ、空き家放置の具体的なリスクをわかりやすく解説します。

1. 名古屋市の空き家問題の現状

名古屋市においても深刻な空き家問題を抱えており、かつての調査では空き家率はおおよそ13.2%と、7軒に1軒は空き家という状況でした。現在も空き家は増え続けており、高齢化の進展がその背景に大きく影響しています。

適切な管理が行われていない空家の存在は、防災・衛生・景観等の面から地域の生活環境に深刻な影響を及ぼしています。こうした状況から名古屋市においては、空家等の適切な管理について定めた「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」を平成26年4月1日に施行しているほか、国においても「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年2月26日に施行されています。

関連リンク：名古屋市公式情報

• 名古屋市｜空家等対策の推進について（公式）
• 名古屋市｜空き家に関する暮らしの情報（公式）

こうした行政の取り組みが強化されている今、空き家オーナーは「知らなかった」では済まされない時代に突入しています。

2. 空き家放置で起きる5つの問題

リスク 01：倒壊・損傷による損害賠償

外壁・瓦の落下や構造倒壊で通行人・隣家に被害が出た場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。

リスク 02：犯罪・火災・衛生悪化

空き巣・不法投棄・放火の標的になりやすく、害虫・害獣の発生源となり近隣の生活環境を脅かします。

リスク 03：固定資産税が最大6倍に

特定空家に指定されると「住宅用地特例」が外れ、固定資産税が本来の税額（最大6倍）に戻ります。

リスク 04：資産価値の下落

老朽化が進むほど修繕・解体コストが増大し、売却価格の大幅な値下げ要因となります。

リスク 05：行政代執行と費用請求

勧告・命令に従わない場合、行政が強制解体を行い、その費用が所有者に全額請求されます。

名古屋市における行政代執行の実例

名古屋市では、倒壊する危険性が高い中村区の特定空家等に対し、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく行政代執行を実際に実施しました。家屋の老朽化により倒壊等の危険性があることから、所有者等に対して指導等を行ったものの、危険を解消するに至らなかったため、行政代執行により除却を実施したものです。行政代執行の費用は所有者に請求されます。

注意：「うちは大丈夫」は禁物

名古屋市では既に行政代執行が執行された事例があります。行政の対応スピードは年々速くなっており、気づいたときには手遅れというケースも起きています。

• 名古屋市｜行政代執行の実施について（公式）

3. 「特定空家」と「管理不全空家」とは？
2023年法改正の重要ポイント

2023年12月、空家等対策特別措置法が改正・施行されました。この改正で新たに「管理不全空家」という区分が追加されたことは、すべての空き家オーナーが知っておくべき重大な変更点です。

改正前は「特定空家」のみでしたが、改正後は放置し続けると特定空家になり得る空き家を対象に、「管理不全空家」として指定し、市区町村が指導・勧告できるようになりました。勧告を受けた空き家は住宅として利用するのが難しいと判断され、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

段階的措置の流れ

STEP 1

適切に管理されていない空き家（放置）

▼

STEP 2

管理不全空家として指定 → 指導・勧告 → 固定資産税特例が解除

▼

STEP 3（改善されない場合）

特定空家として指定 → 勧告・命令 → 行政代執行（強制解体・費用請求）

特定空家の指定基準（名古屋市）

名古屋市では、適切な管理が行われていない空家等のうち、以下の状態にあるものを「特定空家等」と判断し、助言または指導、勧告、命令等を行います。また、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家等についても「管理不全空家等」として指導・勧告を行います。

緊急代執行制度の創設（改正の大きな変更点）

これまで裁判所の確定判決が必要だった「代執行」が、緊急時は命令などの手続きを経ずに可能になりました。行政による対応スピードが格段に速くなっており、所有者が気づかぬうちに手続きが進んでしまうリスクがあります。

• 国土交通省｜空家等対策特別措置法 改正情報（公式）

4. 名古屋市で受けられる支援・補助制度

放置し続けることがリスクである一方、名古屋市には所有者を支援する制度も用意されています。

老朽危険空家等除却費補助金

特定空家等として市が判断した建築物の中で、近隣に著しい保安上の危険を及ぼしている家屋を除却し更地化する工事が対象です。危険度に応じた補助率が設けられており、評価が75点以上の場合は工事費の1/3（最大40万円）、125点以上の場合は2/3（最大80万円）を補助してもらうことができます。

譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）

相続した空き家の売却益にかかる税金を軽減する特例措置です。被相続人が居住していた家屋またはその敷地を相続開始から3年以内に売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。売却を検討している方には、この特例の活用が非常に有効です。

• 名古屋市｜空き家の発生を抑制するための特例措置（令和6年1月1日以降の譲渡）

名古屋市空き家バンク

名古屋市が運営する「空き家バンク」は、活用されていない不動産情報を提供するプラットフォームです。売却・賃貸・その他の活用方法を問わず、空き家の情報を登録できます。空き家を探している人は、地域や希望条件などから物件を検索できます。

専門家相談窓口との連携

名古屋市は空家等対策の一環として、愛知県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会愛知県本部、愛知県司法書士会、愛知県土地家屋調査士会、愛知県弁護士会、名古屋税理士会、愛知県行政書士会などと「空家等対策に関する協定」を締結しています。法律・税務・登記など各専門家への相談窓口が整備されており、所有者単独で抱え込む必要はありません。

5. 今すぐ取るべき行動

特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまうと、税制面での優遇措置も適用されないばかりではなく、代執行にまで発展すると費用負担も大きくなります。そもそも空き家のまま放置して状態が悪くなると、管理に大きな手間と費用がかかることになります。居住予定のない家を相続した場合は、早めに対応するのがおすすめです。

• 定期的な管理の実施：　清掃・換気・草刈りを定期的に行い、管理不全空家に該当しないよう維持する
• 売却・買取の検討：　早期売却により固定資産税や管理コストの継続負担を回避する
• 賃貸・空き家バンクの活用：　活用しながら収益化する選択肢も有効
• 解体・更地化の検討：　補助金を活用した解体で将来の資産活用の幅を広げる
• 専門家への早期相談：　不動産会社・司法書士・税理士への早期相談が損失を最小化する

ポイント：相続登記の義務化（2024年4月〜）にも注意

2024年4月から相続登記が義務化されました。登記を怠ると過料のペナルティを受ける可能性があります。空き家を相続したまま名義変更していないケースは早急にご対応ください。

6. まとめ

空き家の放置は、倒壊・犯罪・固定資産税増税・行政代執行といった多方面のリスクを生み出します。2023年の法改正により「管理不全空家」の段階からペナルティが生じるようになり、以前にも増して早期対応の重要性が高まっています。名古屋市でも実際に行政代執行が実施された事例があり、「うちは大丈夫」という油断は禁物です。

大切な資産を守り、地域社会との良好な関係を維持するためにも、空き家を所有されている方は早めに適切な管理や活用方法を検討することが重要です。名古屋市が提供する補助金制度や相談窓口も積極的に活用し、空き家問題を解決していきましょう。

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