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はじめに――「うちの実家、名義はまだ亡くなった親のまま」という方へ

「相続登記」と聞くと、難しそうで自分には関係ない話だと感じる方も多いのではないでしょうか。しかし2024年4月から、これまで任意だった相続登記が法律で義務化されました。しかも、この義務化は何十年も前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。つまり、「親が亡くなってから長年名義変更をしていない実家の土地」をお持ちの方も、決して他人事ではありません。本記事では、シニア世代の方に向けて、制度の基本から2026年時点の最新情報まで、丁寧に解説していきます。

相続登記の義務化とは何か

まず基本を押さえましょう。

相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第76条の2第1項）。また、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となることとされました（同法第164条第1項）。

この制度が作られた背景には、深刻な社会問題があります。所有者が亡くなったのに相続登記がされないことによって、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。実際、所有者不明土地問題は全国で九州本島とほぼ同じ面積にまで拡大していたとされ、深刻さがうかがえます。

「うちは何十年も前の相続だから関係ない」は通用しない

ここが最も誤解されやすいポイントです。令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。つまり、10年前、20年前にお亡くなりになったご両親名義のままの土地・建物も、すべて対象になるのです。

猶予期間について：2024年4月1日より前に発生した相続（例えば、10年前に亡くなった親名義のままの不動産）も、すべて相続登記の申請義務化の対象となります。この場合、慌てて登記する必要がないよう、3年間の猶予期間が設けられています。具体的には、2027年3月31日までに相続登記の申請を行えば、義務を果たしたことになり、過料の対象にはなりません。

罰則はどのように科されるのか――いきなり10万円ではない

「期限を過ぎたら即座に罰金」と聞くと不安になりますが、実際の流れはもう少し段階的です。期限（3年）を過ぎたら即座に10万円の過料が請求されるというわけではありません。法務局（登記官）が、登記されていない不動産を発見した場合、まず相続人に登記申請をするよう「催告」を行います。催告を受けてもなお、正当な理由なく登記申請を行わない場合、登記官は裁判所に対してその旨を通知します。通知を受けた裁判所が、事情を聴取した上で過料を科すかどうか、またその金額（10万円の範囲内）を決定します。

また、過料は刑事罰ではありません。過料は刑罰ではなく行政上のペナルティです。そのため、過料が命じられたにもかかわらず支払わなかった場合でも、逮捕や留置などをされることはありません。しかし、財産の差し押さえを実施されることがあります。前科がつくものではないとはいえ、経済的な負担であることに変わりはなく、放置してよい理由にはなりません。

「正当な理由」があれば過料は科されない

体調面などシニア世代の方が特に該当しやすい免除事由も定められています。

相続登記の申請義務の履行期間内において、以下のような場合には「正当な理由」があると認められ、過料通知は行われません。

１．相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合

２．遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合

３．相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合

４．配偶者からの暴力被害者等であり避難を余儀なくされている場合

５．経済的に困窮しているために登記の申請費用を負担する能力がない場合

ただし、単に手続きが面倒、忙しいといった理由は認められにくいとされていますので、ご注意ください。

期限に間に合わないときの救済策「相続人申告登記」

「兄弟姉妹が多くて話し合いがまとまらない」「体調が思わしくなく書類を集められない」――そんなときのために新設されたのが「相続人申告登記」です。遺産分割協議が長引きそうな場合は、各相続人が個別に相続人申告登記を行っておくことで、いったん義務違反の状態を解消できます。これは自分が相続人であることを法務局に申し出るだけの簡易な手続きで、正式な相続登記の代わりに応急的に義務を果たしたとみなしてもらえる制度です。

ただし、相続人申告登記は過料を回避できる制度ですが、正式な相続登記の代わりにはならないため、別途3年以内に相続登記が必要です。あくまで「時間稼ぎ」の手段であることは覚えておきましょう。

【2026年最新】新たに始まった２つの制度に注意

2026年に入り、シニア世代にとって特に重要な制度が２つ動き出しています。

①所有不動産記録証明制度（2026年2月2日開始）

「親がどこにどんな不動産を持っていたか分からない」というケースは少なくありません。この悩みを解決するのが新制度です。令和8年（2026年）2月2日から所有不動産記録証明制度が始まり、登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に確認できるようになりました。手数料は窓口で1通1,600円程度とされており、全国の不動産をまとめて調べられる点が大きなメリットです。

②住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

相続登記だけでなく、住所や氏名の変更登記も義務化されました。2026年4月に改正不動産登記法が施行されたことにより、不動産を所有しているすべての人（所有権の登記名義人）を対象に、住所が変更となった場合の住所変更登記が義務付けられました（不動産登記法第76条の5）。引っ越しなどで住所が変更となったら、変更から2年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由がないのに申請を怠れば、5万円以下の過料が科される可能性があります（同法第164条2項）。

相続登記が完了した後に転居した場合など、二重の手続きが必要になるケースもあるため注意が必要です。

シニアの方が今すぐできる３つのこと

１．実家や親名義の不動産の有無を確認する――固定資産税の納税通知書や、2026年2月開始の所有不動産記録証明制度を活用しましょう。

２．すでに相続した不動産の登記状況をチェックする――「名義は誰になっているか」を法務局や司法書士に確認するだけでも安心につながります。

３．一人で抱え込まず専門家に相談する――戸籍収集や書類作成は思った以上に手間がかかります。司法書士や法テラスなど、無料相談を活用するのも一つの方法です。

まとめ

相続登記の義務化は、決して「知らなかった」では済まされない制度です。特に過去の相続についても2027年3月31日という具体的な期限が迫っており、シニア世代の方が所有する、あるいはご両親から引き継ぐ予定の不動産は、多くがこの対象に含まれます。過料は最終手段であり、催告や相談の機会は用意されていますので、まずは「うちの実家はどうなっているか」を確認することから始めてみてください。

【参考リンク】

□法務省：相続登記の申請義務化について

□法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A

□法務省：相続登記の義務化特設ページ

□東京法務局：相続登記が義務化されました

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